相模原市で中古戸建てや古い実家を調べていると、
「再建築不可」
という言葉を目にすることがあります。
「今は家が建っているのに、なぜ建て替えできないの？」
「相続した実家が再建築不可と言われた」
「安い中古戸建てを見つけたけれど、買って大丈夫？」
「再建築不可でも売却できる？」
このような疑問を持つ方は少なくありません。
再建築不可物件とは、一般的に、現在建っている建物を解体した後、同じ敷地に新しい建物を建築できない、または通常の建築確認だけでは再建築できない不動産を指します。代表的な原因は、建築基準法上の「道路」と「接道条件」です。
相模原市では、建築物を建てるための道路は、単純な「公道・私道」という区分ではなく、建築基準法第42条に定められた道路に該当するかどうかで判断されます。市は指定道路図を公開していますが、過去に道路判定が行われていない道もあるため、個別確認が必要です。
つまり、
見た目が道路だから大丈夫
とは限りません。
この記事では、相模原市で再建築不可物件を売る・買うときに知っておきたい、道路、接道、セットバック、私道、住宅ローン、売却方法について詳しく解説します。
再建築不可物件とは？
現在建物が存在していても、建て替え時には現在の法律が適用されます。そのため、昔は建築できたものの、現在の建築基準法上の条件を満たしていない土地では、新しい建物を建てられない場合があります。
特に重要なのが接道義務です。
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路へ一定以上接している必要があります。その条件を満たさないと、再建築できない可能性があります。
「道路に面している」のに再建築不可になることがある
ここが一番分かりにくいところです。
不動産の前にアスファルト舗装された道があり、車も普通に通っていたとしても、
その道が建築基準法上の道路とは限りません。
相模原市では、建築基準法上の道路として主に次のような種類を案内しています。
- 道路法による道路
- 開発行為などによって整備された道路
- 基準日時点から存在する幅員4m以上の道路
- 都市計画事業などで整備予定の道路
- 位置指定道路
- 建築基準法第42条第2項道路
購入・売却時には、目の前の道がどの道路種別なのかを確認することが重要です。
公道なら必ず建築できる？
これも違います。
「市道だから大丈夫」
「公道だから再建築できる」
とは必ずしも言えません。
建築基準法上、建物を建てられるかどうかは、
- 道路種別
- 道路幅
- 敷地が道路へ接している長さ
- その他の建築条件
によって判断されます。
逆に、私道であっても建築基準法上の道路として認められていれば、建築できる可能性があります。
つまり、
公道・私道
と
建築基準法上の道路かどうか
は別の話です。
建築基準法第42条の道路とは？
建築基準法では、建築物の敷地が接する道路について定義があります。
相模原市では、代表的に次の道路種別を案内しています。
42条1項1号道路
道路法による道路です。
一般的な市道などが該当します。
42条1項2号道路
都市計画法などに基づく開発行為によって整備された道路です。
42条1項3号道路
建築基準法の基準日時点にすでに存在していた幅員4m以上の道です。
42条1項5号道路
いわゆる「位置指定道路」です。
土地を建築敷地として利用する目的で造成され、特定行政庁から位置指定を受けた道路です。
42条2項道路
基準日時点で建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道のうち、特定行政庁が指定したものです。
古い住宅地では、この2項道路が重要になります。
2項道路なら再建築できる？
建築基準法第42条第2項道路に接している場合、道路幅が4m未満でも建て替えできる可能性があります。
ただし、一般的にはセットバックが必要になります。
相模原市も、幅員4m未満の2項道路に接する敷地で建築する場合、原則として道路中心線から2mの位置まで敷地を後退させる必要があると案内しています。
つまり、
現在の土地面積全部を建築敷地として使えるとは限りません。
セットバックすると土地が狭くなる
たとえば、土地面積100㎡の戸建てでも、道路後退部分が8㎡あれば、建て替え時に実質的に利用できる敷地は小さくなります。
セットバック部分には、新たに、
- 建物
- 門
- 塀
- 擁壁
などを設置できません。
相模原市では、一定の狭あい市道について、後退用地の寄附を受け、市が整備・維持管理する制度も案内しています。
中古住宅を購入するときは、
現在の建物面積だけを見るのではなく、建て替え後にどの程度の建物を建てられるか
まで確認しましょう。
再建築不可になる代表的なケース
建築基準法上の道路に接していない
最も典型的なケースです。
見た目は通路でも、建築基準法上の道路ではない場合があります。
道路への接し方が足りない
敷地が道路へ接していても、必要な接道条件を満たしていない場合があります。
特に旗竿地のような土地では、路地状部分の幅などを確認する必要があります。
他人の土地を通らなければ道路へ出られない
土地が道路に直接接していない「無道路地」のようなケースです。
日常生活では隣地を通って出入りできていても、それだけで建築上の接道条件を満たすとは限りません。
道路状の空間が建築基準法上の道路ではない
昔から住民が通行している私道・通路でも、道路判定を受けていないことがあります。
相模原市の指定道路図でも、過去に調査事例がなく道路判定が行われていないケースがあると明記されています。
今建っている家は違法なの？
再建築不可だからといって、現在の建物が必ず違法建築というわけではありません。
建築当時は、
- 法律が異なった
- 道路条件が異なった
- 建築基準法施行前だった
- 適法に建築された後に周辺状況が変わった
などの可能性があります。
そのため、
再建築不可＝違法建築
ではありません。
ただし、増築などによって現在の法令に適合していないケースもあるため、建築確認資料などを確認します。
再建築不可でも例外的に建築できることがある？
条件によっては、建築基準法第43条に基づく認定・許可などによって建築できる可能性があります。
ただし、
「申請すれば必ず許可される」
わけではありません。
敷地周辺の状況、安全性、通行条件などを個別に審査します。
そのため、不動産広告などで、
「43条許可が取れると思います」
という説明だけを聞いて購入するのは危険です。
実際にどの制度が使えるのか、どの条件が必要なのか
を行政や建築士などへ確認しましょう。
道路を新しく作れば再建築できる？
道路に接していない土地について、新しく道路を整備して建築基準法上の道路として認めてもらう方法が考えられる場合があります。
相模原市では、道路に接しない土地を建築敷地として利用するため、道路を築造し位置指定を受ける制度について案内しています。
ただし、
- 土地を確保できるか
- 道路幅を確保できるか
- 周辺所有者の協力
- 工事費
- 法令基準
などが必要です。
個人所有の戸建て一軒だけのために簡単に実現できるとは限りません。
相模原市南区でも古い住宅地では道路確認が重要
相模原市南区でも、
- 小田急相模原
- 相模台
- 相南
- 東林間
- 上鶴間
- 古淵周辺
など、古くから住宅が形成されている場所では道路確認が重要になる物件があります。
ただし、
「この地域だから再建築不可が多い」
と町名単位で判断してはいけません。
同じ道路沿いでも、
- 道路種別
- 接道
- 私道持分
- 土地形状
によって条件は異なります。
必ず対象物件ごとに確認します。
相模原市の指定道路図で確認できる
相模原市は、市ホームページ内の「さがみはら地図情報」などで指定道路図を公開しています。
ただし、市自身も、
- 道路種別が変更される場合がある
- 過去に調査されていない道路がある
と案内しています。
そのため、重要な不動産取引では、地図だけで最終判断せず、必要に応じて建築審査課などで確認することが大切です。
再建築不可物件は売却できる？
はい。
再建築不可物件でも売買自体は可能です。
ただし、一般的な住宅より購入者が限定される傾向があります。
理由は、
- 建て替えできない
- 住宅ローンが難しい場合がある
- 将来売却しにくい
- 建物が老朽化すると利用価値が下がる
ためです。
そのため、市場価格も通常の再建築可能物件より低くなることがあります。
再建築不可物件の価格はどう決まる？
単純に、
「周辺相場の半額」
などと決まっているわけではありません。
確認するのは、
- 建物状態
- 現在住めるか
- 土地面積
- 立地
- 接道状況
- 将来的な建築可能性
- 隣地との関係
- 賃貸利用
- 周辺需要
などです。
特に重要なのが、
接道問題を解消できる可能性があるか
です。
隣地を買えば再建築できる場合もある
たとえば、
現在の接道幅が不足している場合に、
隣地の一部を購入することで接道条件を満たせる可能性があります。
また、
隣地所有者が土地を買い取ることで、
隣地と一体利用できるケースもあります。
再建築不可物件では、
単体での市場価値
だけでなく、
周辺土地と組み合わせた価値
を見ることが重要です。
隣地所有者へ売却するという選択肢
再建築不可物件では、隣地所有者が有力な購入候補になる場合があります。
たとえば隣地所有者にとって、
- 庭を広げられる
- 駐車場を増やせる
- 接道条件を改善できる
- 土地形状を良くできる
というメリットがあるからです。
一般市場では評価が低い土地でも、隣地にとっては価値が高い場合があります。
現在の建物をリフォームして使う
再建築不可でも、現在の建物を利用できる場合があります。
そのため、
- リフォーム
- リノベーション
- 賃貸
などを考える購入者もいます。
ただし、建築確認が必要となる大規模な増改築などでは制限が生じる可能性があります。
「建て替えできないから全面リフォームすればいい」と単純には考えず、工事内容を建築士などへ確認しましょう。
再建築不可物件は住宅ローンを使える？
住宅ローンが絶対に利用できないとは限りません。
しかし、再建築不可物件は担保評価が低くなりやすいため、金融機関によっては融資対象外となる場合があります。
また、
- 融資額が少なくなる
- 金利条件が変わる
- 対応金融機関が限定される
可能性もあります。
購入前に住宅ローン事前審査を行いましょう。
現金購入者が中心になりやすい
住宅ローンが難しい物件では、現金購入者や投資家が中心になる可能性があります。
その結果、一般住宅より購入候補者が少なくなります。
売却するときは、
「普通の中古戸建てとして広告を出して待つ」
だけではなく、
- 投資
- 賃貸
- 隣地
- 買取
など購入者を変えて考える必要があります。
不動産会社による買取という方法
再建築不可物件を専門的に扱う事業者へ買い取ってもらう方法もあります。
メリット
- 売却期間を短縮できる可能性
- 現況のまま売れる場合がある
- 複雑な条件を理解した事業者へ売却できる
デメリット
一般的には、市場で一般購入者へ売却するより価格が低くなる傾向があります。
仲介と買取を両方比較しましょう。
空き家のまま放置するのは避けたい
再建築不可だから売れないと思い、相続した実家を放置するケースがあります。
しかし、所有している限り、
- 固定資産税
- 火災保険
- 草木管理
- 修繕
- 空き家管理
などの費用が発生します。
建物が老朽化すれば、現在利用できる住宅としての価値も下がります。
相模原市の2026年度の危険な老朽空き家等除却費補助制度では、接道要件を満たさず特定行政庁の許可も得ていない一定の「未接道空家等」も補助対象区分の一つとされています。条件や事前調査があるため、解体を検討するときは工事契約前に制度を確認する必要があります。
再建築不可だからすぐ解体、は危険
これはかなり重要です。
再建築不可物件について、
「古い家だから壊して土地で売ろう」
と先に解体すると、
二度と建物を建てられない土地になる可能性があります。
現在は古い家でも、
- 居住
- 賃貸
- リフォーム
に利用できる可能性があります。
建物を壊すと、その利用価値まで失うことがあります。
解体前に必ず再建築可能性と売却価格を確認してください。
再建築不可物件を購入するときのチェックポイント
道路
- 建築基準法上の道路か
- 何条何項の道路か
- 道路幅
- 公道・私道
- 道路判定済みか
接道
- どの程度接しているか
- 路地状部分の幅
- 隣地を通行していないか
建築
- 再建築不可なのか
- 43条関係の認定・許可可能性
- セットバック
- 建て替え時の建物規模
建物
- 現在の状態
- 雨漏り
- シロアリ
- 修繕履歴
- 残存利用年数
権利
- 私道持分
- 通行
- 掘削
- 境界
- 越境
お金
- 住宅ローン
- リフォーム費
- 将来の売却価格
- 解体費
再建築不可物件を売却するときの流れ
- 登記事項証明書を確認する
- 公図・測量図を確認する
- 前面道路の種類を確認する
- 接道状況を確認する
- 建築基準法上の再建築可能性を調査する
- 私道持分・通行権を確認する
- 建物状態を確認する
- 隣地との境界・越境を確認する
- 接道問題を改善できるか検討する
- 仲介・買取・隣地売却を比較する
- 売出価格を決める
- 売却する
特に1〜5を飛ばして価格だけ査定すると、適切な売却戦略を作りにくくなります。
再建築不可とセットバックは別
混同されやすいポイントです。
再建築不可
現在の条件では建物を建て替えられない状態。
セットバック
2項道路などに接する土地で、建て替え時に道路境界を後退することで建築できるケース。
つまり、
セットバックが必要＝再建築不可
ではありません。
セットバックを行えば再建築できる土地もあります。
私道だから再建築不可でもない
これも同じです。
私道でも、位置指定道路など建築基準法上の道路であれば、接道条件を満たす可能性があります。
逆に、公道のように見えても建築基準法上の道路として扱われないケースがあります。
重要なのは、
道路の所有者ではなく、法律上の道路種別
です。
再建築不可物件についてよくある質問
再建築不可物件は売れますか？
売却できます。
ただし購入者や住宅ローンが限定される可能性があり、通常の戸建てとは販売方法が異なります。
家が今建っているのになぜ再建築できないのですか？
建築当時と現在で法律や道路条件が異なる場合などがあります。
現在の接道条件を確認する必要があります。
道路に面していれば大丈夫？
見た目が道路でも、建築基準法上の道路とは限りません。
道路種別を確認しましょう。
公道なら再建築できますか？
公道かどうかだけでは判断できません。
建築基準法上の道路種別と接道状況を確認します。
2項道路は再建築不可？
必ずしもそうではありません。
原則としてセットバックを行うことで建築できる場合があります。
再建築不可でもリフォームできますか？
工事内容によります。
通常の修繕であれば可能な場合がありますが、大規模な増改築では建築確認等が関係することがあります。
建物を解体した方が売れますか？
再建築不可の場合は特に慎重に判断してください。
解体すると建物としての利用価値を失う可能性があります。
隣地を買えば再建築できる？
接道条件などを改善できる場合は可能性があります。
ただし土地ごとに条件が違うため、具体的に調査する必要があります。
相模原市の再建築不可物件は「道路調査」がスタート
再建築不可物件について、
「価値がない」
「売れない」
と最初から決める必要はありません。
まず確認したいのは、
なぜ再建築できないのか
です。
原因が、
- 建築基準法上の道路ではない
- 接道不足
- 私道関係
- 道路判定未了
などによって異なれば、対応方法も変わります。
さらに、
- 隣地取得
- 43条関係の制度
- 隣地への売却
- 現建物の活用
- 買取
など、選択肢が残っている場合があります。
相模原市でも建築基準法上の道路種別について指定道路図を公開していますが、未判定の道路もあるため、重要な取引では個別調査が必要です。
根津ハウジングでは、相模原市南区を中心に、
- 再建築不可
- 接道不良
- 私道
- 狭い道路
- 古い戸建て
- 相続した空き家
などの売却相談にも対応しています。
「相続した家が再建築不可と言われた」
「何が原因なのか分からない」
「解体してよいか判断してほしい」
「隣地へ売る方法も検討したい」
「一般仲介と買取を比較したい」
といった段階でも、まず道路・土地・建物の状態を整理するところから進められます。
根津ハウジング｜相模原の不動産ならお任せください ※再建築の可否や建築基準法第43条に関する認定・許可等は、対象土地の道路・接道・周辺状況などによって個別に判断されます。具体的な建築計画は、相模原市建築審査課や建築士などの専門家へ確認してください。
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