相模原市で土地や戸建てを探していると、「市街化調整区域」という言葉を目にすることがあります。また、親から相続した土地について、
「市街化調整区域だから売れないと言われた」
「家が建っているのに、建て替えできない可能性があると言われた」
「土地は広いのに、どうして価格が低いのか分からない」
と悩んでいる方もいるでしょう。
市街化調整区域だからといって、土地そのものを売買できないわけではありません。ただし、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」として位置付けられているため、建築や開発について市街化区域より強い制限があります。相模原市も、市街化調整区域について「原則として建築物の建築が制限される区域」と案内しており、建築するためには都市計画法上の基準に適合し、原則として開発許可や建築許可などが必要です。
つまり、市街化調整区域の土地を見るときは、
「売買できるか」
と
「買った人が何に使えるか」
を分けて考える必要があります。この記事では、相模原市の市街化調整区域にある土地・戸建てについて、売却・購入・建築するときに知っておきたいポイントを詳しく解説します。
市街化調整区域とは？
都市計画法では、都市計画区域の中を大きく、
- 市街化区域
- 市街化調整区域
に分けることがあります。
市街化区域
すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進める区域です。住宅、店舗、事業所などを建築しやすいエリアです。
市街化調整区域
市街化を抑制する区域です。相模原市では1970年に市街化区域と市街化調整区域の区域区分が定められており、市街化調整区域では原則として建築物の建築が制限されています。
重要なのは、
「市街化調整区域＝何もできない土地」
ではないことです。
一定の基準を満たせば建物を建てられる場合があります。しかし、市街化区域と同じ感覚で、「土地を買えば自由に住宅を建てられる」とは考えない方がよいでしょう。
市街化調整区域の土地は売却できる？
はい。
市街化調整区域であっても、土地や建物を売買すること自体は禁止されていません。所有者が土地を売り、買主へ所有権を移転することは可能です。ただし、不動産としての価格や売りやすさには、
- 建物を建てられるか
- 既存建物を建て替えられるか
- どの用途で利用できるか
- 接道しているか
- 農地ではないか
- 上下水道があるか
などが大きく影響します。
つまり、
「売却できるか」ではなく、「誰が何の目的で買える土地なのか」
を整理することが重要です。
市街化調整区域では原則として建築が制限される
相模原市の案内では、市街化調整区域内で建築物を建てる場合、都市計画法の基準に適合する必要があり、原則として開発許可または建築許可などが必要とされています。さらに、相模原市は、市街化調整区域で建築を計画する場合には、具体的な建築プランや土地利用計画をもとに「開発事業の適用に関する照会」を行うよう案内しています。
つまり、
「隣に家があるから自分の土地にも家を建てられる」
「昔家が建っていたから、新しく家を建てられる」
とは限りません。
開発許可を取れば何でも建てられるわけではない
ここはかなり重要です。
「市街化調整区域でも開発許可を取れば家を建てられる」
と思われることがありますが、必ずしも正しくありません。
相模原市も、
開発許可を申請すれば建築できるわけではなく、まず建築物の用途が都市計画法上の立地基準に適合するかを判断する
と説明しています。
つまり順番は、
- その用途の建物を建てられる土地なのか
- 建築可能と判断された場合
- 必要な開発許可・建築許可等を行う
となります。
都市計画法第34条の立地基準とは？
市街化調整区域で建築を認める代表的な基準が、都市計画法第34条です。相模原市では、第34条各号や施行令の基準に該当する場合に、開発許可・建築許可を検討できるとしています。
たとえば、
- 地域住民の日常生活に必要な店舗
- 公益上必要な建築物
- 農林水産物の処理・貯蔵・加工施設
- 一定の既存工場関連施設
などがあります。
また、相模原市には開発審査会の提案基準もあり、一定の分家住宅などについて特例的に建築が認められる可能性があります。
ただし、
「自分が家を建てたいから」という理由だけで住宅建築が認められるわけではありません。
土地ごとの経緯や建築者の条件まで確認する必要があります。
市街化調整区域でも許可不要の場合がある
すべての行為について開発許可が必要というわけではありません。相模原市では、市街化調整区域について、
- 一定の農林漁業施設
- 農林漁業従事者の住宅
- 公益上必要な建築物
- 通常の管理行為や軽易な行為
など、開発許可が不要となる場合も案内しています。ただし、開発許可が不要だから自由に建築できるという意味ではありません。相模原市は、許可不要の場合でも「開発事業の適用に関する照会」を必要としています。
すでに住宅が建っている土地なら大丈夫？
これもよくある誤解です。市街化調整区域に既存住宅があっても、その建物を同じように建て替えられるとは限りません。
確認したいのは、
- いつ建築されたか
- どの許可で建築されたか
- 当時の用途
- 誰が建築したか
- 現在の用途
- 増改築履歴
などです。
市街化調整区域の建物は、特定の用途や申請者を前提として許可されている場合があります。相模原市も、市街化調整区域では許可された用途以外で建築物を使用できない場合があることを案内しています。
中古戸建てを買う場合は、
「今家が建っているから大丈夫」
だけで購入しないことが重要です。
建て替え可能かどうかを確認する方法
相模原市では、市街化調整区域で具体的な建築計画がある場合、「開発事業の適用に関する照会」を行い、都市計画法の基準へ適合するか判断します。
照会では、
- 建築物のプラン
- 土地利用計画
- 土地の位置
- 現地状況
- 過去の許可
などをもとに審査されます。
建築可能と判断された場合には、手続きの種類に応じて許可書や証明書が発行されます。土地を購入する前に確認しておくことが非常に重要です。
市街化調整区域の土地が安く見える理由
市街化調整区域の土地は、周辺の市街化区域より価格が低いケースがあります。
大きな理由は、
利用できる人・用途が限定されやすいからです。
住宅用地として誰でも購入できる土地なら、購入候補者は多くなります。
一方、
「一定の条件を満たす人しか住宅を建てられない」
土地なら、購入者層は狭くなります。
その結果、
- 売却期間が長くなる
- 価格が低くなる
- 不動産会社による買取価格も下がる
可能性があります。
面積が広い＝高く売れるとは限らない
たとえば、
500㎡の土地だから、100㎡の土地の5倍の価値がある
とは限りません。特に市街化調整区域では、
- 建築できる範囲
- 用途
- 接道
- 上下水道
- 農地
- 分割できるか
などによって評価が大きく変わります。「土地が広い」という情報だけで価格を判断するのは危険です。
市街化調整区域で確認したい「接道」
建築できる可能性がある土地でも、道路条件は重要です。
確認するのは、
- 建築基準法上の道路か
- 道路幅
- 接道長さ
- 私道か
- 車両進入できるか
などです。
市街化調整区域だから道路条件を確認するのではなく、建築可能性を判断するうえで接道は基本的な確認事項です。特に農地や昔からの集落では、見た目では道路に接していても、建築基準法上の扱いが異なることがあります。
上下水道も確認する
市街化区域の住宅地と違い、場所によっては、
- 上水道
- 下水道
- 浄化槽
- 井戸
などの条件が異なります。
道路まで本管が来ていても、
敷地内への引き込みがなければ工事費が必要です。
土地購入価格が安くても、
- 給水引込
- 下水工事
- 浄化槽
などに費用がかかることがあります。
農地の場合はさらに注意
市街化調整区域には農地が含まれていることがあります。
登記地目が、
- 田
- 畑
となっている場合、建物を建てるためには都市計画法だけでなく農地法上の手続きが必要になる可能性があります。「土地を買ったから住宅地として使える」というわけではありません。
まず、
地目
と
現在の利用状況
を確認しましょう。
農地転用が可能かどうかも土地ごとに判断が必要です。
地目が「宅地」なら安心？
これも注意が必要です。
登記上の地目が宅地だからといって、必ず住宅を建築できるとは限りません。地目は土地の現況・利用状況に関する登記上の分類であり、都市計画法上建築できるかどうかとは別問題です。
つまり、
市街化調整区域＋地目宅地
でも、建築可否の確認は必要です。
固定資産税が課税されているから建築できる？
これも違います。固定資産税が土地に課税されていることと、建物を建築できるかどうかは別です。税金を払っているから自由に利用できる、という意味ではありません。
相模原市南区で市街化調整区域を確認したいエリア
相模原市南区では、駅周辺の住宅地だけでなく、
- 麻溝台
- 北里
- 下溝
- 当麻
- 新磯
- 新戸
- 磯部
などを検討すると、市街化調整区域や都市計画上の条件を確認する機会が増えます。
ただし、
「○○町だから全部市街化調整区域」
という判断はできません。
道路一本や土地一筆ごとに都市計画区域が異なる場合があります。
必ず対象地そのものを確認しましょう。
麻溝台・新磯野では土地区画整理にも注意
相模原市南区では、麻溝台・新磯野第一整備地区で土地区画整理事業が進められています。この事業区域では、建築物の新築・増築や土地の形質変更などに、土地区画整理法第76条の許可が必要となる場合があります。
つまり、単純に、
「市街化区域か市街化調整区域か」
だけを見るのではなく、
土地区画整理など別の都市計画規制
も確認する必要があります。
市街化調整区域の土地を売るときに最初に調べること
売却する場合は、次の順番で整理すると分かりやすいです。
- 市街化区域・市街化調整区域を確認
- 地目を確認
- 現在の建物を確認
- 過去の建築許可・開発許可を確認
- 建て替え可能性を確認
- 接道を確認
- 上下水道を確認
- 農地法上の制限を確認
- 境界を確認
- 売却可能な購入者層を整理
- 査定を行う
市街化調整区域は、単純な周辺坪単価だけでは査定しにくい土地です。
過去の許可書類が重要になることがある
すでに建物がある場合は、
- 開発許可書
- 建築許可書
- 建築確認済証
- 検査済証
- 図面
などを探しましょう。
相模原市では、手続き内容に応じて「開発行為の許可書」や「建築物の新築、改築又は用途変更許可書」などが発行されます。これらが残っていれば、その土地・建物がどのような経緯で建築されたのか確認しやすくなります。
書類がなくても査定できる？
できます。
ただし、
「市街化調整区域の住宅だから○○万円」
という単純な査定はできません。
現地と行政資料を調査し、
- 建物の許可状況
- 建て替え
- 土地利用
- 道路
などを確認する必要があります。
書類が手元になくても、まず不動産会社へ相談できます。
市街化調整区域の戸建てを購入するときの注意点
中古戸建てを購入する場合は、
現在住めるか
だけでは不十分です。
確認したいのは、
- 建て替えできるか
- 増築できるか
- 用途変更できるか
- 誰でも所有・利用できるか
- 住宅ローンを利用できるか
です。
特に、
「築古だから将来取り壊して新築しよう」
と考えている場合、
建て替え可能性の確認は必須です。
住宅ローンが通りにくいことはある？
市街化調整区域であることだけを理由に、必ず住宅ローンが使えないわけではありません。
ただし、
- 再建築できない
- 建築許可の条件が特殊
- 違反建築
- 接道に問題
- 担保評価が低い
などの場合、金融機関の担保評価や融資判断へ影響する可能性があります。
購入前に金融機関へ確認しましょう。
売却するなら「誰が買える土地か」を明確にする
市街化調整区域では、この視点が非常に重要です。
たとえば、
住宅として利用できる
→ 自己居住目的の購入者
農業利用
→ 農業従事者等
事業利用の可能性
→ 条件に合う事業者
建物利用が難しい
→ 資材置場・駐車場など別用途を検討
というように購入者層が変わります。
利用用途を明確にせず、
一般的な住宅地として販売すると、
問い合わせは来ても契約へ進まない可能性があります。
「資材置場にすればいい」は簡単ではない
建物が建てにくい土地について、
「資材置場や駐車場なら自由に使えるのでは？」
と思われることがあります。
しかし、
- 土地の造成
- 盛土
- 切土
- 工作物
- 農地転用
など別の規制が関係する可能性があります。
実際の利用方法を決める前に行政へ確認しましょう。
売却前に造成しない
市街化調整区域の土地を売りやすくするため、
- 土を入れる
- 地面をならす
- 擁壁を作る
- 道路を作る
などの造成を考えることがあります。
しかし、都市計画法上の開発行為に該当する可能性があります。
相模原市では、都市計画区域内などで一定の開発行為を行う場合、市長の許可が必要です。
先に工事をするのではなく、利用計画と規制を確認しましょう。
市街化調整区域の土地価格はどう決まる？
査定では、一般的な住宅地以上に、
- 建築可能性
- 用途
- 面積
- 道路
- 上下水道
- 農地
- 周辺需要
が重要になります。
同じエリアでも、
A土地
住宅建築可能
接道良好
上下水道あり
B土地
住宅建築困難
道路狭い
農地転用必要
なら、価格は大きく異なる可能性があります。
つまり、
市街化調整区域の平均坪単価だけでは判断できない
ということです。
「建物が建たない土地」は売れない？
建物を建築できないからといって、必ず売れないわけではありません。
土地条件によっては、
- 隣地所有者
- 農業利用
- 駐車場
- 資材置場
- 事業者
などの需要が考えられます。
ただし利用用途が限定されるほど、購入者は少なくなります。
価格設定も一般住宅地とは変わります。
隣地所有者への売却も選択肢
一般市場では売りにくい土地でも、
隣地所有者にとっては価値が高い場合があります。
たとえば、
- 敷地を広げたい
- 駐車場を増やしたい
- 進入路を確保したい
- 土地形状を改善したい
という需要です。
特に小規模な土地や形の悪い土地では、隣地への売却を検討できます。
買取という方法もある
一般の購入者へ売却するのが難しい場合は、不動産会社などによる買取を検討できます。
買取のメリット
- 購入者を探す期間を短縮できる
- 土地条件を理解した事業者へ売れる
- 売却条件を整理しやすい
デメリット
一般的には、仲介で市場へ売却する場合より価格が低くなる傾向があります。
市街化調整区域では、
仲介で売れる可能性
と
買取価格
を両方確認すると判断しやすいでしょう。
相続した市街化調整区域の土地は放置しない
相続した土地について、
「建物を建てられないなら使い道がない」
として放置するケースがあります。
しかし所有している限り、
- 固定資産税
- 草刈り
- 樹木管理
- 不法投棄対策
- 境界管理
などが必要です。
特に土地が広いと、年間管理費も大きくなります。
将来利用する予定がない場合は、早い段階で売却・活用方法を確認しましょう。
市街化調整区域の土地を買う場合のチェックリスト
都市計画
- 市街化調整区域か
- 建築可能か
- 建築できる用途は何か
- 開発許可・建築許可が必要か
土地
- 地目
- 面積
- 境界
- 高低差
- 擁壁
道路
- 建築基準法上の道路か
- 道路幅
- 接道
- 私道
インフラ
- 上水道
- 下水道
- ガス
- 電気
- 浄化槽
農地
- 田・畑ではないか
- 農地転用できるか
建物
- 過去の許可
- 建築確認
- 用途
- 建て替え可能性
お金
- 土地価格
- 造成費
- 水道工事
- 建築費
- 融資
市街化調整区域の売却についてよくある質問
市街化調整区域の土地は売れますか？
売買自体は可能です。
ただし、土地利用や建築条件によって購入者層と価格が変わります。
家が建っているなら建て替えできますか？
必ずしもできるとは限りません。
過去の許可内容や現在の立地基準を確認する必要があります。
宅地なら家を建てられますか？
地目が宅地でも、市街化調整区域では都市計画法上の建築制限があります。
個別確認が必要です。
開発許可を取れば住宅を建てられますか？
開発許可を申請すれば必ず建築できるわけではありません。
相模原市では、まず建築用途が立地基準に適合するか確認し、その後必要な手続きを行います。
空き地なら駐車場として使えますか？
利用方法や土地の状態によっては、都市計画法・農地法など別の規制が関係する可能性があります。
個別確認が必要です。
市街化調整区域は価格が必ず安いですか？
必ずではありません。
建築可能性、立地、土地面積、道路などによって異なります。
相続した土地の書類がありません
書類がなくても査定相談は可能です。
登記、都市計画、現地状況などを確認しながら整理します。
相模原市の市街化調整区域は「売れない土地」ではなく「調査が必要な土地」
市街化調整区域について、
「家が建たない」
「売れない」
「価値がない」
と一括りにするのは適切ではありません。
重要なのは、
その土地で何ができるのかを個別に確認すること
です。
相模原市でも、市街化調整区域で建築する場合、具体的な建築計画に基づいて行政が都市計画法上の適合性と必要な手続きを判断する仕組みになっています。
同じ相模原市南区でも、
- 麻溝台
- 北里
- 下溝
- 当麻
- 新戸
- 磯部
など、場所・道路・土地の経緯によって条件は異なります。
だからこそ、
「市街化調整区域だから坪○万円」
という査定ではなく、
- 建築可能性
- 接道
- インフラ
- 地目
- 利用用途
- 購入者層
を一つずつ確認する必要があります。
根津ハウジングでは、相模原市南区を中心に、一般的な戸建て・マンションだけでなく、市街化調整区域や古い土地などの不動産売却相談にも対応しています。
「相続した土地が市街化調整区域だった」
「建物を建てられるか分からない」
「昔から家があるが建て替え可能か知りたい」
「農地が混ざっている」
「土地が広いのに査定額が低い理由を知りたい」
「大手に相談したが売却方法がよく分からなかった」
といった段階でも、まず土地の条件を整理するところから進められます。
売却を決める前に、その土地にどのような利用価値があるのかを確認しましょう
根津ハウジング｜相模原の不動産ならお任せください ※市街化調整区域における建築・開発の可否は、土地の位置、過去の許可、建築用途、申請者、道路、農地等の条件によって異なります。具体的な建築・開発計画については、相模原市開発調整課等へ個別にご確認ください。