相模原市にある空き家や相続した実家を売却するとき、
「古い家は解体して更地にした方が売れるのではないか」
と考える方は少なくありません。
特に、
「築年数がかなり古い」
「雨漏りや設備の故障がある」
「誰も住んでおらず、建物が傷んでいる」
「家財を片付けるだけでも大変」
といった状態では、建物を残して売る意味があるのか疑問に感じるでしょう。
しかし、古い家だからといって、査定前に解体するのはおすすめできません。
空き家には、
- 中古戸建てとして売却する
- 古家付き土地として売却する
- 建物を解体して更地として売却する
- 現状のまま不動産会社へ買い取ってもらう
といった複数の売却方法があります。
建物を解体すると、購入者が土地を利用しやすくなる一方で、解体費用がかかり、固定資産税の住宅用地特例に影響する可能性もあります。
さらに、相続した空き家では「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」を利用できる可能性があり、売却や解体の時期・条件も確認しておく必要があります。この特例は一定の要件を満たした場合、2027年12月31日までの譲渡について、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。相続人が3人以上の場合は、一人あたりの上限が2,000万円となる場合があります。
この記事では、相模原市の空き家を解体してから売るべきか、古家付き土地との違い、解体費用、税金、相模原市の補助制度まで詳しく解説します。
空き家は必ず解体してから売る必要はない
まず知っておきたいのは、築年数の古い空き家でも、そのまま売却できる可能性があることです。
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一般的には、次の4つの売却方法があります。
中古戸建てとして売却する
建物を住宅として利用できる状態であれば、中古戸建てとして販売します。
購入者が、
- そのまま住む
- リフォームして住む
- DIYをする
- 賃貸物件として利用する
といった使い方を想定できる場合があります。
古家付き土地として売却する
建物には大きな価値を付けず、「古い建物が残っている土地」として販売する方法です。
購入者が土地取得後に建物を解体することを前提とします。
更地にして売却する
売主が建物を解体し、土地だけの状態にして販売します。
購入者からすると、購入後すぐに建築計画を立てやすい点がメリットです。
現状のまま買取を利用する
不動産会社や買取事業者が、建物・残置物などを含めて現状のまま買い取る方法です。
仲介より価格が低くなる傾向はありますが、解体や片付けの手間を減らせる可能性があります。
解体して更地にするメリット
土地の状態が分かりやすくなる
建物がなくなることで、購入希望者は土地全体を確認しやすくなります。
たとえば、
- 土地の形
- 高低差
- 日当たり
- 間口
- 駐車計画
- 建物配置
などをイメージしやすくなります。
注文住宅を建てたい購入者にとっては、更地の方が検討しやすい場合があります。
古い建物への不安をなくせる
古家が残っていると、購入者は、
- 解体費はいくらか
- アスベストはないか
- 地中埋設物はないか
- 家財が残っていないか
- 隣家へ影響なく解体できるか
といった負担を考えます。
売主側で解体済みであれば、この不安を減らせます。
見た目の印象がよくなる場合がある
老朽化した建物や、庭木が繁茂した状態では、購入者が第一印象で候補から外してしまうことがあります。
更地にすることで土地の広さや利用方法が分かりやすくなる場合があります。
解体してから売るデメリット
解体費用を先に負担する必要がある
最大のデメリットは、売却できる前に解体費用が必要になることです。
解体費は、建物構造や面積だけでは決まりません。
主に、
- 木造・鉄骨造・RC造
- 延床面積
- 前面道路
- 重機が入れるか
- 隣家との距離
- アスベスト
- 地中埋設物
- 基礎
- 物置
- カーポート
- 庭木
- 庭石
- ブロック塀
- 残置物
などによって変わります。
特に相模原市南区でも、東林間・小田急相模原・相模台などの古い住宅地では、道路幅や隣家との距離によって工事条件が変わることがあります。
一方、麻溝台・下溝・新磯野などでは、敷地が広くても物置や庭木、付属建物が多く、解体範囲が大きくなる場合があります。
建物を解体しても、その分高く売れるとは限らない
たとえば、解体に200万円かかったからといって、土地が200万円以上高く売れるとは限りません。
購入者が建物を利用したかった場合は、むしろ購入候補を減らしてしまう可能性もあります。
特に最近は、
- 中古住宅をリノベーションしたい
- 古い家を自分で直したい
- 建物を賃貸として活用したい
という購入者もいます。
解体前に、
現況で売った場合の価格
古家付き土地として売った場合の価格
解体後に売った場合の価格
を比較することが重要です。
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固定資産税が上がる可能性がある
住宅が建っている土地には、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が適用されている場合があります。
住宅用地では、一定の面積まで固定資産税の課税標準が軽減されています。
建物を解体して住宅がなくなると、翌年以降、その特例を利用できなくなる可能性があります。
つまり、
「売りやすくするために先に解体したが、なかなか売れず、土地の固定資産税負担が増えた」
というケースも考えられます。
そのため、売却時期が決まっていない段階での解体は慎重に判断しましょう。
「古家付き土地」として売る方法
建物を残したまま、土地としての価値を中心に販売する方法があります。
これが「古家付き土地」です。
古家付き土地のメリット
- 売主が解体費を先に負担しなくてよい
- 固定資産税の住宅用地特例を維持できる可能性がある
- 建物を使いたい購入者も検討できる
- 解体業者を購入者側で選べる
- すぐに売却活動を開始しやすい
古家付き土地のデメリット
- 購入者が解体費を考慮して価格交渉する可能性がある
- 建物内部の状態について説明が必要になる
- 老朽化が進んでいると印象が悪くなる
- 空き家管理を続ける必要がある
- 建物に危険がある場合はそのまま販売しにくい
古家付き土地で販売する場合も、売主が建物の状態について知っている事項は、不動産会社へ伝えておきましょう。
解体が向いている空き家
次のような空き家では、解体を検討する価値があります。
- 建物の老朽化が著しい
- 倒壊や部材落下の危険がある
- 雨漏りや腐食が広範囲にある
- 建物として利用することが難しい
- 土地としての需要が高い
- 建物があることで購入者が土地を確認しにくい
- 近隣への安全上の問題がある
- 相模原市の解体補助制度の対象となる可能性がある
ただし、危険な建物ほど、工事前に補助制度を確認することが重要です。
解体しない方がよい可能性がある空き家
一方、次のような場合は、先に解体しない方がよい可能性があります。
- 建物をまだ利用できる
- 中古戸建てとして需要がありそう
- リフォームすれば居住できる
- 売却期限が決まっていない
- 解体費を先に負担したくない
- 土地だけでは売りにくい
- 固定資産税の負担増が気になる
- 相続空き家の税制を確認していない
- 再建築できる土地か分からない
特に重要なのが、再建築できる土地かどうかです。
解体前に「再建築できるか」を必ず確認する
これはかなり重要です。
古い家が建っているからといって、その土地に新しい住宅を建てられるとは限りません。
建て替えるためには、現在の建築基準法上の接道条件などを満たす必要があります。
たとえば、
- 建築基準法上の道路へ接していない
- 必要な接道長さがない
- 私道関係が整理されていない
- 市街化調整区域にある
- 建築制限がある
といった場合があります。
既存建物を解体した後に、
「新しい建物を建てられない土地だった」
と分かれば、土地の売却価値へ大きな影響が出る可能性があります。
特に小田急相模原・相模台・相南・東林間など、古くから住宅が形成されている地域では、道路状況を個別に確認することが重要です。
解体する前に、不動産会社や行政窓口などを通じて再建築の可否を調査しましょう。
相模原市南区の地域別に考える解体判断
相模大野
相模大野駅周辺では、土地そのものに需要が見込めるエリアもあります。
ただし、駅徒歩圏では敷地が比較的コンパクトな物件もあり、
- 接道
- 建ぺい率
- 容積率
- 土地形状
- 前面道路
- 隣家との距離
などによって建築可能な住宅が変わります。
古い戸建てでも、建物を利用したい購入者がいる可能性があるため、解体前に中古戸建てとしての査定も受けましょう。
古淵・大野台・西大沼・東大沼
この周辺では、ファミリー向け戸建てや住宅用地として検討される物件があります。
判断材料になるのは、
- 土地面積
- 駐車可能台数
- 前面道路
- 建物状態
- 境界
- 擁壁
- 庭
- 建物配置
などです。
築古でも敷地や間取りに魅力があれば、リフォーム前提の中古住宅として売れる可能性があります。
小田急相模原・相模台・相南
古い住宅地では、解体前に道路調査が特に重要です。
確認したいのは、
- 前面道路の種類
- 道路幅員
- セットバック
- 私道持分
- 接道長さ
- 再建築の可否
です。
建物を壊してしまってから問題が分かると、取り返しがつかない場合があります。
東林間・上鶴間
東林間周辺も、駅徒歩圏の住宅地と、細い道路を含む古い住宅地で条件が異なります。
土地需要が見込めるからといって、即解体するのではなく、現況と更地の査定価格を比較しましょう。
麻溝台・北里・下溝・当麻・新磯野
この周辺では、
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 土地の用途
- 農地が含まれていないか
- 上下水道
- 接道
- 土地面積
- 分割可能性
- 車両の進入
などを確認する必要があります。
土地が広ければ必ず住宅用地として高く売れるわけではありません。
建物を解体する前に、土地をどのように利用できるかを調査しましょう。
相模原市には空き家解体費の補助制度がある
相模原市では、一定の要件を満たす危険な老朽空き家等について、解体費の一部を補助する制度があります。
2026年度の制度では、補助対象経費の2分の1などを基準として計算し、通常の上限は50万円、補助対象者と世帯員全員が非課税の場合は上限80万円です。
ただし、すべての空き家が対象になるわけではありません。
対象となるには、相模原市内にある戸建て住宅で、市による不良度や接道状況などの事前調査を受け、要件を満たす必要があります。
補助対象となり得る費用
相模原市の2026年度制度では、対象となる解体工事に関連して、
- 建物の解体
- 廃材処分
- 仮設工事
- 埋め戻し・整地
- 塀や車庫などの付属工作物
- 一定の動産処分
などが補助対象経費に含まれる場合があります。
最も重要なのは「契約前に確認すること」
注意したいのが申請のタイミングです。
補助金の交付決定前に解体工事の契約を締結すると、補助対象になりません。
2026年度は、市の事前調査について、原則として除却工事を行う年度の10月末までに申し込む必要があります。
つまり、
解体業者へお願いする → 工事契約 → あとから補助金を調べる
では遅い可能性があります。
空き家を解体する可能性がある場合は、見積もりや契約の前に制度を確認しましょう。
「補助金があるから解体する」は危険
補助金を使えるとしても、それだけで解体を決めるべきではありません。
たとえば、
- 解体費200万円
- 補助金50万円
- 自己負担150万円
だったとしても、更地にしたことで売却価格が150万円以上上がるとは限りません。
さらに、売却まで時間がかかれば、固定資産税負担が増える可能性もあります。
補助金は「解体をすることが決まった場合の負担軽減」と考える方が適切です。
まずは売却方法を比較しましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除も確認する
相続した空き家には、譲渡所得の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
一定の要件を満たす被相続人居住用家屋やその敷地を、2027年12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、一人あたり最高2,000万円となります。
ただし、
- 建築時期
- 被相続人の居住状態
- 相続後の使用状況
- 売却期限
- 売却金額
- 耐震・解体条件
など、細かな要件があります。
「解体してから売るかどうか」は税制とも関係するため、売却前に条件を確認しましょう。
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相模原市にも確認書の手続きがある
相模原市では、相続した空き家の3,000万円特別控除を受ける際に必要となる「被相続人居住用家屋等確認書」に関する手続きを案内しています。相模原市の空き家対策ページでは、この税制のほか、相談、解体補助、空き家バンクなどもまとめて案内されています。
実際に特例を利用する場合は、相模原市から確認書を受け取っただけで控除が自動適用されるわけではなく、確定申告なども必要になります。
税務上の適用可否は税務署や税理士へ確認しましょう。
解体前に確認したい家財・残置物
空き家を解体する場合でも、建物の中身まで自動的にすべて処分されるとは限りません。
解体見積もりを取る前に、
- 家具
- 家電
- 衣類
- 仏壇
- 金庫
- 写真
- 書類
- タイヤ
- 灯油
- 消火器
- 塗料
- 物置の中身
などを確認します。
特に相続した実家では、
- 権利証
- 売買契約書
- 建築請負契約書
- 測量図
- 遺言書
- 通帳
- 有価証券
- 貴金属
- 家族写真
などを誤って処分しないよう注意しましょう。
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境界と測量も解体前に確認する
建物を解体して土地として売却する場合、境界確定を求められることがあります。
また、塀や建物が隣地との境界付近にある場合、解体によって境界標を紛失してしまう可能性もあります。
解体前に、
- 境界標
- 測量図
- 隣地との塀
- 越境
- ブロック
- 擁壁
を確認しましょう。
必要に応じて土地家屋調査士へ相談します。
アスベスト調査にも注意する
一定の建築物の解体・改修工事では、石綿（アスベスト）含有建材の事前調査が必要です。
建物の築年数や建材によっては、アスベスト除去費が解体費へ上乗せされる場合があります。
解体業者の見積もりでは、
- 事前調査費
- アスベスト分析
- 除去費
- 廃棄費
が含まれているか確認しましょう。
単純に「坪単価」だけで解体会社を比較すると、追加費用が発生することがあります。
解体業者の見積もりで確認する項目
解体見積もりでは、総額だけでなく内訳を確認します。
- 建物本体の解体費
- 基礎撤去
- 廃材処分
- 重機回送
- 養生
- 足場
- アスベスト
- 家財処分
- 物置・カーポート
- ブロック塀
- 庭木
- 庭石
- 浄化槽
- 地中埋設物
- 整地
- 諸経費
さらに、
- 追加費用が発生する条件
- 地中埋設物が出た場合の対応
- 近隣へのあいさつ
- 工事期間
- 解体後の状態
まで確認しましょう。
更地にした後は建物滅失登記が必要
建物を解体した場合は、法務局で建物滅失登記を行う必要があります。
建物がなくなったにもかかわらず登記簿に残ったままだと、土地売却時に手続きが必要になります。
通常、解体業者から、
- 取り壊し証明書
- 資格証明書等
を受け取り、土地家屋調査士へ依頼するか、自分で登記申請を行います。
解体工事が終わったら、売却までに登記内容も整理しましょう。
解体後にすぐ売れないリスクも考える
「更地ならすぐ売れるだろう」と考えるのは危険です。
土地が売れるかどうかは、
- 価格
- 駅距離
- 道路
- 土地形状
- 面積
- 用途地域
- ハザード
- 上下水道
- 周辺需要
などによって決まります。
相模原市南区でも、
相模大野の駅徒歩圏と、
麻溝台・下溝などの車移動を中心とする地域では、
土地購入者のニーズが異なります。
解体費をかける前に、その土地を誰が買うのかまで考えましょう。
「解体して売る」「古家付きで売る」「買取」を比較
| 比較 | 古家付き土地 | 更地売却 | 現状買取 |
|---|---|---|---|
| 解体費 | 売主負担なしの場合が多い | 売主が先に負担 | 買取会社側で対応する場合あり |
| 売却価格 | 土地価格から解体負担を見られる場合あり | 土地として評価されやすい | 仲介より低い傾向 |
| 売却開始 | 早い | 解体後 | 比較的早い |
| 固定資産税 | 住宅用地特例が続く可能性 | 特例がなくなる可能性 | 売却後は所有者負担なし |
| 建物利用者 | 対象にできる | 対象外 | 会社判断 |
| 売主の手間 | 中程度 | 大きい | 小さい |
| 売却期限 | 買主次第 | 買主次第 | 合意できれば明確にしやすい |
一番高く売れる方法と、一番手取りが多い方法は必ずしも同じではありません。
例：解体するか迷っている場合の比較方法
たとえば、
古家付き土地の想定成約価格：2,800万円
更地の想定成約価格：3,000万円
解体費：180万円
だったとします。
単純計算では、
更地売却
3,000万円－180万円＝2,820万円
古家付き
2,800万円
となり、差は20万円です。
さらに、
- 固定資産税
- 測量費
- 解体期間
- 工事リスク
- 売却までの期間
を考慮すると、必ずしも解体する方が有利とは限りません。
逆に、更地にすることで購入者層が大きく増える物件なら、解体が有効な場合があります。
だからこそ、解体前に両方の査定価格を出すことが重要です。
空き家を解体するか判断するチェックリスト
- 建物はまだ使用できるか
- 中古戸建てとして需要があるか
- 古家付き土地として売れるか
- 更地にした場合の査定価格はいくらか
- 解体費はいくらか
- 解体補助を利用できるか
- 固定資産税はどう変わるか
- 再建築できる土地か
- 私道・接道に問題はないか
- 境界は確認できているか
- アスベストの可能性はあるか
- 家財を処分する必要があるか
- 相続空き家の税制を確認したか
- 売却期限はいつか
- 買取価格はいくらか
この数字をそろえてから判断しましょう。
空き家の解体についてよくある質問
古い家は解体した方が売れますか？
必ずしもそうではありません。
建物を利用したい購入者がいる場合や、解体費を差し引くと手取り額が変わらない場合もあります。
現況・更地・買取の3つを比較しましょう。
解体前でも不動産査定できますか？
できます。
むしろ、解体前に査定することをおすすめします。
建物を残した場合と更地にした場合、それぞれの想定価格を確認しましょう。
相模原市の解体補助はいくらですか？
2026年度の「危険な老朽空き家等除却費補助金」は、一定の要件を満たす場合、補助対象経費の2分の1などを基準に算出し、通常上限50万円です。対象者と世帯員全員が非課税の場合は上限80万円です。
普通の古い家でも補助を利用できますか？
すべての空き家が対象ではありません。
相模原市の事前調査によって、不良度や接道状況などの要件を満たす必要があります。
解体業者へ契約してから補助金を申請できますか？
2026年度の相模原市制度では、補助金の交付決定前に解体工事の契約を締結している場合は対象外です。
先に市へ確認することが重要です。
解体すると固定資産税は上がりますか？
住宅用地に対する固定資産税の特例を受けていた土地では、建物を解体することで翌年度以降の税負担が変わる可能性があります。
個別の課税状況は相模原市へ確認しましょう。
家財が残ったまま解体できますか？
業者によっては家財処分と解体をまとめて依頼できます。
ただし、費用は別途かかる場合があります。
重要書類や貴重品を先に確認してください。
再建築不可でも解体してよいですか？
慎重な判断が必要です。
既存建物を壊した後、新しい建物を建てられない土地であれば、不動産の利用価値が大きく変わります。
必ず解体前に再建築の可否を確認しましょう。
解体してから売却するまで何をすればよいですか？
建物滅失登記、土地の状態確認、境界・測量、販売準備などを進めます。
雑草や不法投棄など、更地になった後の管理も必要です。
相模原市の空き家を解体する前に根津ハウジングへご相談ください
空き家の解体は、一度行えば元に戻せません。
築年数が古いからといって、必ず解体した方が高く売れるわけでもありません。
相模原市南区でも、
- 相模大野の駅徒歩圏
- 古淵・大野台の戸建て住宅地
- 小田急相模原・相模台の古い住宅地
- 東林間・上鶴間
- 麻溝台・北里
- 下溝・当麻・新磯野
では、土地需要や道路条件、建築制限が異なります。
根津ハウジングでは、相模原市南区を中心に、戸建て・土地・相続空き家の売却査定に対応しています。
「古い家なので解体した方がよいか知りたい」
「古家付き土地と更地の価格を比較したい」
「相模原市の解体補助を使える可能性があるか確認したい」
「残置物も含めて現状で売却したい」
「再建築できる土地なのか分からない」
「解体費を払わず買取できるか知りたい」
このような段階でも問題ありません。
まずは現在の状態で査定し、
現況売却
古家付き土地
解体後の土地売却
不動産買取
それぞれの価格と必要費用を比較してから、最も負担の少ない方法を検討しましょう。
※相模原市の補助制度は年度・予算・対象条件等によって変更・終了する場合があります。解体工事を契約する前に必ず市の最新制度をご確認ください。また、固定資産税、譲渡所得税、相続空き家に関する特例の適用可否は個別の状況によって異なるため、相模原市、税務署または税理士等へご確認ください。