不動産売却 2026.07.12

相模原市で不動産が売れない原因は？戸建て・マンション・土地の対策を解説

Written by 根津ハウジング編集部

相模原市で不動産を売り出したものの、問い合わせや内見が入らず、不安を感じていないでしょうか。

「相模原市南区の戸建てを売り出しているが、なかなか買主が見つからない」

「相模大野のマンションなのに、思っていたほど反響がない」

「古淵の土地を売却したいが、価格を下げるべきか分からない」

「不動産会社から値下げを提案されたが、そのまま応じてよいのか迷っている」

不動産が売れない原因は、価格だけとは限りません。

主に次のような原因が考えられます。

売出価格が相場と合っていない
競合物件との差が伝わっていない
写真や物件紹介文が十分ではない
購入希望者へ情報が届いていない
内見時の印象が良くない
道路や境界などの不安が解消されていない
建物の状態や修繕履歴が伝わっていない
想定する購入者が物件に合っていない
不動産会社の販売活動が不十分
売却方法そのものが物件に合っていない

不動産を早く売るために、いきなり価格を下げる必要はありません。

まずは問い合わせがないのか、問い合わせはあるのに内見へ進まないのか、内見は入るのに申し込みへ至らないのかを分けて考えることが大切です。

この記事では、相模原市南区を中心に不動産売却を行う根津ハウジングが、不動産が売れない原因と見直すべきポイントを詳しく解説します。

相模大野、古淵、小田急相模原、東林間、麻溝台、大野台、西大沼、東大沼、下溝、新磯野など、地域ごとに確認したいポイントも紹介します。

不動産が売れないときは「どこで止まっているか」を確認する

不動産が売れないときは、最初に販売活動のどの段階で止まっているかを確認します。

主に次の3つに分けて考えると、原因を整理しやすくなります。

問い合わせが入らない

インターネットへ掲載しても、電話やメールによる問い合わせが入らない状態です。

この場合は、主に次の原因が考えられます。

価格が高い
掲載写真が少ない、または魅力が伝わらない
物件タイトルや紹介文が弱い
購入者の検索条件から外れている
広告掲載先が少ない
競合物件より条件が悪く見える
情報が古い
物件の特徴を伝え切れていない

問い合わせがない場合は、内見対応より前に、価格と広告の見直しが必要です。

問い合わせはあるが内見へ進まない

物件ページは見られているものの、実際の内見予約につながらない状態です。

この場合は、購入希望者が次のような不安を感じている可能性があります。

室内や外観の写真が少ない
前面道路や駐車場が分からない
リフォーム費用がかかりそう
管理費や修繕積立金が高い
駅からの移動方法が分からない
周辺環境の説明が不足している
土地の利用方法を想像しにくい
ハザード情報や法令上の制限が気になる

購入希望者から多く寄せられる質問を整理し、広告へ追加することで改善できる場合があります。

内見は入るが申し込みにつながらない

内見数はあるのに、購入申し込みが入らない場合です。

このケースでは、インターネット上の印象と現地の状態に差がある可能性があります。

室内が暗い
荷物が多く、部屋が狭く見える
水回りの汚れやにおいが気になる
雨漏りや建物の傾きなどに不安がある
前面道路が想像より狭い
駐車しにくい
隣家との距離が近い
騒音や交通量が気になる
管理状態が良くない
価格に対して修繕費が高く感じられる

内見後に購入希望者が見送った理由を不動産会社へ確認し、複数の人から同じ指摘がある場合は、改善を検討しましょう。

相模原市で不動産が売れない主な原因

1．売出価格が相場より高い

不動産が売れない原因として、最初に確認したいのが価格です。

売主にとっては思い入れのある家でも、購入希望者は周辺の物件と比較して判断します。

特に現在は、不動産ポータルサイトを使えば、購入希望者が同じ地域・価格帯・広さの物件を簡単に比較できます。

そのため、相場から離れた価格で売り出すと、

検索条件から外れる
競合物件より割高に見える
詳細ページを見てもらえない
値下げを待たれる
長期間売れ残っている印象を持たれる

といった状況になりやすくなります。

宅地建物取引業者が売買価格について意見を述べる場合は、その根拠を明らかにする必要があります。査定価格や価格改定の提案を受けたときは、周辺の成約事例や競合物件を見せてもらいましょう。

査定価格と売出価格は違う

査定価格は、不動産会社が成約の可能性を予測した価格です。

売出価格は、査定価格、売主の希望、売却期限、競合状況を踏まえて市場へ提示する価格です。

売主の希望を反映して査定価格より高く売り出すことはできますが、いつまでその価格で販売するのかを決めておく必要があります。

たとえば、

販売開始から2週間
1か月
内見が5組入るまで
問い合わせが一定数に達するまで

など、見直しの基準を事前に設定します。

根津ハウジングでは、不動産の売却初期における情報の鮮度と、価格の根拠を重視した記事も公開しています。

2．価格を比較する物件が適切ではない

同じ相模原市南区にある物件でも、条件によって価格は異なります。

たとえば、戸建てなら次の条件を比較する必要があります。

最寄り駅
駅からの距離
バス便
土地面積
建物面積
築年数
リフォーム履歴
前面道路
駐車可能台数
土地の形状
日当たり
境界や越境
ハザード情報

マンションでは、同じ建物内の成約事例であっても、所在階、方角、眺望、室内状態によって価格差が生じます。

土地では、広さが同じでも、接道、間口、用途地域、建ぺい率・容積率、高低差、上下水道などによって利用価値が変わります。

単純に「近所の物件がこの金額で売り出されている」という理由だけでは、適正価格を判断できません。

また、現在売り出されている価格は、実際に売れた価格ではありません。

価格を見直す際は、売出事例だけでなく、実際の成約事例を確認しましょう。

3．物件写真で魅力が伝わっていない

不動産ポータルサイトでは、購入希望者が最初に見るのは写真です。

写真が暗い、枚数が少ない、同じような写真ばかりの場合、物件の詳細を見てもらえない可能性があります。

戸建ての場合は、次の写真を掲載したいところです。

外観
LDK
キッチン
浴室
洗面室
トイレ
各居室
収納
バルコニー
庭
駐車場
前面道路
玄関
眺望
周辺環境

土地の場合は、現地写真だけでなく、道路との接し方、間口、高低差、周辺の建物との関係が分かる写真も必要です。

マンションでは、室内だけでなく、エントランス、共用廊下、宅配ボックス、駐車場、駐輪場なども購入判断に影響します。

ただし、写真を多く掲載すればよいわけではありません。

生活感の強い写真や、荷物で部屋の広さが分からない写真は、購入希望者の検討を止めることがあります。

4．物件紹介文が一般的すぎる

「日当たり良好」

「閑静な住宅街」

「買い物に便利」

といった表現だけでは、その物件ならではの魅力が伝わりません。

購入希望者が知りたいのは、実際に生活するとどのようなメリットがあるかです。

たとえば、古淵・大野台・西大沼の戸建てなら、

普通車を何台駐車できるか
大型車でも出入りしやすいか
買い物施設まで車で移動しやすいか
LDKと庭がつながっているか
子ども部屋を確保できるか
収納量が十分か
町田方面へも移動しやすいか

などを具体的に伝えます。

相模大野のマンションなら、

駅までの実際の経路
商業施設との位置関係
所在階と眺望
管理状況
室内のリフォーム履歴
生活音の感じ方
駐車場や駐輪場の状況

などが重要です。

相模大野駅周辺は相模原市の中心商業地、小田急相模原・東林間・古淵は地区中心商業地として位置付けられており、それぞれ地域拠点としての役割があります。地域特性を販売文へ具体的に反映することが大切です。

5．購入者の想定が物件と合っていない

不動産を売る際は、「誰がこの物件を買うのか」を考える必要があります。

たとえば、駅から距離のある戸建てを、駅近物件と同じ見せ方で販売しても魅力は伝わりません。

駅から離れていても、

土地が広い
車を2台以上置ける
庭がある
部屋数が多い
静かな住環境
収納が多い
二世帯利用を検討できる

などの特徴があれば、車を利用するファミリー世帯へ訴求できます。

一方、駅徒歩圏のコンパクトマンションであれば、単身者、夫婦、シニア世帯などが候補になる可能性があります。

物件の特徴と想定購入者が合っていない場合、広告を出しても反響につながりにくくなります。

6．広告掲載の範囲が狭い

不動産会社へ売却を依頼したものの、十分に情報が公開されていない可能性もあります。

確認したい項目は次のとおりです。

不動産ポータルサイトへ掲載されているか
自社ホームページへ掲載されているか
レインズへ登録されているか
他の不動産会社から購入者を紹介できる状態か
掲載情報が最新になっているか
価格変更が反映されているか
写真や間取り図が適切か

レインズは、不動産会社間で物件情報を共有する仕組みです。専任媒介契約と専属専任媒介契約では登録義務があり、売主は登録証明書に記載された情報から登録状況を確認できます。

不動産会社から販売状況の報告を受けたときは、単に「反響がありません」と聞くだけでなく、掲載状況や閲覧数、他社からの問い合わせ状況まで確認しましょう。

7．内見前の準備が不足している

居住中の住宅を売却する場合、内見時の第一印象は重要です。

購入希望者は、玄関へ入った直後から物件を評価しています。

特に確認したいのは次の場所です。

玄関
LDK
キッチン
浴室
洗面室
トイレ
バルコニー
庭
収納
駐車場

大規模なリフォームをする必要はありませんが、清掃、換気、荷物の整理は効果が期待できます。

内見前に行いたいこと

玄関の靴を減らす
カーテンを開ける
照明を点ける
水回りを清掃する
室内を換気する
ペットやたばこのにおいへ配慮する
荷物を整理する
庭やバルコニーの不要物を片付ける
駐車スペースを見せられる状態にする

購入希望者が生活を想像しやすい状態を作ることが大切です。

8．建物の状態が分からず不安を持たれている

築年数が経過した戸建てでは、購入希望者が次のような不安を感じます。

雨漏りはないか
シロアリ被害はないか
建物が傾いていないか
屋根や外壁の修繕が必要ではないか
給排水管は使えるか
耐震性に問題はないか
違法な増築がないか
リフォームにいくらかかるか

売主が「特に問題はないと思う」と説明するだけでは、購入希望者の不安は解消されません。

次の資料があれば、販売時に準備しましょう。

建築確認済証
検査済証
設計図面
リフォーム履歴
外壁・屋根工事の記録
シロアリ点検記録
設備の保証書
建物状況調査の結果

建物に不具合がある場合も、隠すのではなく、現状を伝えたうえで価格や契約条件を整理します。

根津ハウジングでは、雨漏り、シロアリ被害、残置物などがある相模原市内の空き家についても、現況を踏まえた相談に対応しています。

9．道路・境界・越境に問題がある

戸建てや土地では、建物の見た目以上に、道路や境界が売却へ影響することがあります。

主な確認項目は次のとおりです。

建築基準法上の道路に接しているか
必要な接道条件を満たしているか
前面道路の幅員
セットバックの必要性
公道か私道か
私道持分があるか
通行・掘削の承諾が必要か
境界標があるか
隣地との越境がないか
登記簿面積と実測面積に差がないか

道路や境界の問題が整理されていないと、購入希望者が住宅ローンを利用できない、建て替えの見通しを立てられないなどの理由で、検討を見送る可能性があります。

相模原市では、用途地域、建ぺい率、容積率、地区計画、都市計画道路などの情報を「さがみはら地図情報」で確認できます。売却前には、物件ごとの都市計画上の条件も調査する必要があります。

再建築不可物件についても、売れないと決めつけるのではなく、既存建物の活用、隣地との調整、買取などを検討できる場合があります。

10．駐車場や前面道路の使いにくさが伝わってしまう

相模原市南区の戸建てでは、駐車場が購入判断に影響しやすい地域があります。

広告上で「駐車場あり」と記載されていても、実際には次のような問題がある場合があります。

軽自動車しか入らない
車種によってはドアを開けにくい
縦列駐車が必要
前面道路が狭い
電柱が出入りの妨げになる
切り返しが必要
高低差がある
カーポートの高さが足りない

こうした条件を隠しても、内見時に分かります。

むしろ、駐車可能な車種の目安や出入りの方法を事前に伝え、条件に合う購入者へ紹介した方が、無駄な内見を減らせます。

11．ハザード情報への説明が不足している

購入希望者は、洪水、内水、土砂災害などの災害リスクも確認しています。

ハザードマップに該当する区域だから売れない、というわけではありません。

重要なのは、該当するリスクと避難方法、建物側の対策などを正確に説明することです。

相模原市は洪水、内水、土砂災害などの各種ハザードマップを公開しています。内水ハザードマップでは、相模大野、古淵の一部、大野台の一部、相模台、東林間、西大沼、東大沼、麻溝台、下溝、新磯野など、南区の各地域を確認できます。

リスクを曖昧にするのではなく、

どの種類のハザードに該当するか
想定される浸水深
避難所
過去の被害状況
建物の高さや設備
火災保険・水災補償

などを確認して説明します。

12．不動産会社の販売活動が物件に合っていない

不動産会社によって、得意な物件や地域が異なります。

相模大野のマンションを多く扱う会社が、下溝の広い土地や再建築不可の戸建ても得意とは限りません。

反対に、土地・戸建てに詳しい会社でも、収益マンションの販売経験が少ない場合があります。

次の項目を確認しましょう。

同じ地域での売却経験
同じ物件種別の取引経験
想定している購入者
広告の内容
内見後のフィードバック
他社への情報公開
価格見直しの根拠
売れない場合の次の対策

国土交通省は、媒介契約を選ぶ際に、物件内容、購入希望者の探し方、情報公開の範囲などを不動産会社と確認するよう案内しています。

相模原市南区の地域別に確認したい「売れない原因」

相模大野のマンション・戸建て

相模大野駅周辺は、市の中心商業地として位置付けられているエリアです。交通・商業利便性を評価されやすい一方、物件同士を比較されやすい地域でもあります。

マンションでは、次の項目を確認します。

駅からの実際の距離
所在階
方角
眺望
築年数
管理費・修繕積立金
長期修繕計画
室内の状態
駐車場の空き
ペット飼育条件

同じマンション内で複数の部屋が販売されている場合は、価格、階数、室内状態を比較されます。

相模大野の戸建てや土地では、駅距離だけでなく、道路、敷地形状、周辺の建物、都市計画道路なども確認が必要です。

相模大野・東林地域を結ぶ都市計画道路相模大野線では、現在も整備が進められている区間があります。物件が都市計画施設の区域へかかる場合は、建築時の手続きや制限を確認します。

古淵・大野台・西大沼・東大沼の戸建て

古淵、大野台、西大沼、東大沼では、戸建てを探すファミリー世帯への訴求が考えられます。

売れない場合は、次の点を見直します。

駐車可能台数が分かるか
車の出入りを確認できる写真があるか
土地と建物の広さが競合物件に合っているか
築年数に対して価格が高くないか
修繕履歴が伝わっているか
学校や買い物施設だけでなく生活動線を説明しているか
境界や越境を確認しているか
古家付き土地としての需要も検討したか

建物の状態が良ければ中古戸建てとして、老朽化が進んでいれば古家付き土地として販売する方法があります。

どちらの見せ方が適しているか、建物の状態と土地需要の両方から判断します。

小田急相模原・相模台・相南の戸建て・土地

小田急相模原駅周辺は、相模原市の地区中心商業地の一つです。駅周辺には人口が集積しており、住宅と商業施設が混在しています。

一方、古くからの住宅地では、次のような条件が売却へ影響することがあります。

前面道路が狭い
セットバックが必要
私道持分がない
境界標が見つからない
隣家との越境がある
増築部分が未登記
駐車場を確保しにくい
建て替え条件が分かりにくい

価格を下げる前に、道路や権利関係を調査し、購入者へ説明できる状態にすることが重要です。

東林間・上鶴間の戸建て・土地

東林間は、小田急江ノ島線を利用でき、地区中心商業地として位置付けられています。

駅徒歩圏の物件でも、土地の形状や道路、隣家との距離によって評価は変わります。

売れない場合は、

相模大野との比較だけになっていないか
東林間駅を利用する生活の魅力を伝えているか
道路幅や間口が分かる写真を掲載しているか
境界や越境を確認しているか
建物の修繕履歴を示しているか

を確認しましょう。

麻溝台・北里・下溝・当麻・新磯野の土地・空き家

麻溝台、北里、下溝、当麻、新磯野では、駅距離だけで価格を判断することはできません。

市の計画でも、麻溝台地区には大学・病院・工業団地などが立地し、麻溝台・新磯野地区や当麻地区では地域拠点としてのまちづくりが進められています。

土地や空き家が売れない場合は、次の点を確認します。

市街化区域か市街化調整区域か
用途地域
接道条件
上下水道
農地の有無
土地の分割可能性
高低差や擁壁
建物の再利用可能性
車両の進入
ハザード情報

土地が広くても、建築や利用に制限があれば、一般の住宅用地と同じ価格では売れません。

一方で、住宅、事業用地、資材置場、駐車場など、別の活用方法を検討できる場合があります。

不動産が売れないときに行う改善策

1．周辺の成約価格を再確認する

価格を下げる前に、査定時の前提が現在も変わっていないか確認します。

新しい競合物件が出ていないか
競合物件が値下げしていないか
周辺で成約した物件があるか
販売開始から市場が変化していないか
物件状態に新たな問題が出ていないか

売出価格ではなく、実際に成約した価格を参考にしましょう。

2．価格を変更する場合は検索条件を意識する

購入希望者は、予算の上限を設定して検索することがあります。

たとえば、3,080万円から3,000万円へ価格を変更しても、「3,000万円未満」で検索している人には表示されない可能性があります。

価格を下げるときは、単に50万円、100万円と下げるのではなく、購入者の検索条件も考慮します。

ただし、物件ごとに適切な価格帯は異なるため、不動産会社から検索状況や競合物件の説明を受けて判断してください。

3．写真を撮り直す

販売開始時の写真が暗い場合や、季節が変わった場合は、写真の撮り直しを検討します。

晴れた日に外観を撮る
室内を片付ける
照明を点ける
カーテンを開ける
広角で撮りすぎない
駐車場と道路の関係を見せる
庭や眺望を追加する
周辺環境を掲載する

空き家であれば、最低限の清掃や荷物整理をしてから撮影することで、印象が変わる場合があります。

4．購入者が不安に感じる情報を先に開示する

売れにくい条件を隠しても、調査や内見の段階で分かります。

築年数が古い
道路が狭い
駅から遠い
ハザード区域に該当する
修繕が必要
私道に面している
境界が不明
残置物がある

こうした条件は、事実と対応方法をセットで説明します。

たとえば、

建物状況調査を行う
修繕見積もりを用意する
測量の予定を示す
私道持分を確認する
買取価格も比較する
古家付き土地として提案する

といった方法があります。

5．内見後の意見を集める

内見した購入希望者が見送った理由は、改善の重要な材料です。

不動産会社へ、次の点を確認しましょう。

価格
室内状態
日当たり
道路
駐車場
騒音
周辺環境
修繕費
間取り
競合物件との比較

一人の意見だけで大きく変更する必要はありませんが、複数人から同じ指摘があれば改善を検討します。

6．不動産会社の販売活動を確認する

媒介契約を結んでいる会社へ、次の資料や情報を求めましょう。

広告掲載ページ
閲覧数
問い合わせ数
内見数
他社からの問い合わせ
レインズの登録状況
内見者の意見
競合物件の状況
今後の改善案

説明が曖昧で改善提案もない場合は、媒介契約の更新時に不動産会社の変更を検討する方法もあります。

7．仲介だけでなく買取も比較する

販売期間が長くなり、売却期限が迫っている場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。

買取を検討しやすいのは、次のような場合です。

売却期限が決まっている
相続した空き家を早く整理したい
残置物を処分できない
建物の老朽化が進んでいる
再建築や接道に問題がある
内見対応を続けることが難しい
近所に知られず売りたい
仲介で長期間売れない

一般的には買取価格は仲介による成約価格より低くなる傾向がありますが、仲介手数料、修繕費、残置物処分費などを含め、最終的な手取り額で比較する必要があります。

価格を下げる前に確認したいチェックリスト

査定価格の根拠を再確認したか
周辺の成約事例を確認したか
競合物件と比較したか
写真を見直したか
物件紹介文を具体化したか
前面道路や駐車場の写真があるか
リフォーム・修繕履歴を掲載したか
レインズへ登録されているか
他社からの問い合わせを受け付けているか
内見後の意見を確認したか
道路・境界・越境を調査したか
ハザード情報を説明できるか
想定購入者が物件に合っているか
仲介と買取の手取り額を比較したか

複数の項目に問題がある場合は、価格だけを変更しても十分な効果が出ない可能性があります。

相模原市の不動産売却についてよくある質問

何か月売れなかったら価格を下げるべきですか？

一律に何か月で価格を下げるべきとは決められません。

販売期間だけでなく、問い合わせ数、内見数、競合物件、売却期限を確認して判断します。

販売開始から一定期間、問い合わせがまったくない場合は、価格や広告に問題がある可能性があります。

値下げすれば必ず売れますか？

適正な価格まで見直すことで、購入候補者が増える可能性はあります。

ただし、道路、境界、建物状態、広告内容などに問題がある場合は、値下げだけでは売れないことがあります。

空き家を片付けないと売れませんか？

荷物が残っていても査定や売却相談は可能です。

仲介では引き渡しまでの撤去を求められることが多い一方、買取では残置物を残したまま相談できる場合があります。

先に高額な処分費をかけず、現状で査定を受けましょう。

古い家は解体しないと売れませんか？

古い家でも、中古戸建てまたは古家付き土地として売れる可能性があります。

解体すると固定資産税の住宅用地特例へ影響する場合もあるため、現況、解体後、買取の価格を比較してから判断しましょう。

他社で売り出している物件も相談できますか？

現在の媒介契約の内容や契約期間を確認する必要がありますが、売れない原因や査定価格について相談することは可能です。

専任媒介契約などを締結している場合は、契約内容を確認してから進めます。

不動産会社を変更すると売れるようになりますか？

不動産会社を変更しただけで必ず売れるわけではありません。

ただし、販売対象、広告、写真、価格提案、地域理解などが改善されることで、反響が変わる可能性があります。

変更前に、現在の会社がどのような販売活動を行っているか確認しましょう。

相模原市で不動産が売れないときは根津ハウジングへご相談ください

不動産が売れないときは、すぐに価格を下げるのではなく、反響が止まっている段階と原因を確認することが大切です。

相模原市南区でも、相模大野のマンション、古淵・大野台の戸建て、小田急相模原・東林間の古い住宅地、麻溝台・下溝・新磯野の土地や空き家では、売れにくくなる原因が異なります。

根津ハウジングでは、相模原市南区を中心に、戸建て・マンション・土地・空き家・相続不動産の売却査定を承っています。

すでに他社で売却活動を行っている場合も、現在の価格、広告内容、物件状態、道路や境界、想定購入者などを整理し、売れない原因を確認します。

「売り出しているのに問い合わせが入らない」

「内見はあるが申し込みにつながらない」

「価格を下げるべきか判断できない」

「古い戸建てや空き家を現状のまま売りたい」

「仲介と買取を比較したい」

このような段階でも問題ありません。

相模原市の地域相場と物件特性を踏まえ、価格の見直し、販売方法の改善、仲介・買取の比較までご案内します。根津ハウジングの無料売却査定では、相模原市南区を中心とした地域相場と物件特性を踏まえて査定を行っています。

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