相続・空き家 2026.07.12

兄弟で相続した相模原市の実家は売却できる？共有名義と意見が合わない場合の対処法

Written by 根津ハウジング編集部

相模原市にある実家を兄弟姉妹で相続したものの、今後の扱いについて意見がまとまらず悩んでいないでしょうか。

「自分は売却したいが、兄は実家を残したいと言っている」

「誰も住んでいないのに、固定資産税だけを払い続けている」

「共有名義の家を、一人の判断で売却できるのか知りたい」

「兄弟の一人と連絡が取れず、何も進められない」

「売却代金や片付け費用を、どのように分ければよいか分からない」

相続人が複数いる不動産では、相続後の名義や売却方法を整理せず、そのまま共有状態にしてしまうケースがあります。

しかし、共有名義の不動産は、将来的に売却、賃貸、建て替え、解体などを行う際に、共有者同士の調整が必要です。

共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。共有物の変更や処分には共有者全員の同意が必要とされるのが、民法上の基本的な考え方です。

そのため、一人でも売却に反対している場合、ほかの共有者だけで実家全体を第三者へ売ることはできません。

一方で、

一人が実家を取得して、ほかの相続人へ金銭を支払う
不動産を売却し、代金を分ける
自分の共有持分だけを売却する
家庭裁判所の遺産分割調停を利用する

など、状況に応じた方法があります。

この記事では、兄弟姉妹で相続した相模原市の実家を売却する方法、共有名義の注意点、意見が合わない場合の対処法を詳しく解説します。

相続した実家が共有名義になる仕組み

不動産の所有者が亡くなると、その不動産は相続財産になります。

遺言書がなく、遺産分割協議も行われていない場合は、相続人全員が法定相続分に応じて相続財産を共有する状態になります。

たとえば、父が亡くなり、相続人が子ども3人だけの場合、遺産分割を行わなければ、実家についても原則として3人が持分を持つ状態になります。

ただし、法定相続分どおりに共有登記することだけが、相続方法ではありません。

相続人全員で話し合い、

長男が実家を取得する
実家を売却して代金を3人で分ける
次女が取得し、ほかの相続人へ代償金を支払う
土地と預貯金を組み合わせて分ける

といった遺産分割ができます。

遺言書がない場合などは、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を取得するか決めるのが基本です。

共有名義の実家全体を売却するには全員の同意が必要

兄弟姉妹で共有している実家を、土地・建物全体として売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

たとえば、兄弟3人で各3分の1ずつ所有している場合、2人が売却に賛成していても、1人が反対していれば、不動産全体を売却できません。

売却時には、原則として共有者全員が売主になります。

共有者全員が確認する主な内容

売出価格
売却方法
仲介を依頼する不動産会社
仲介と買取のどちらを利用するか
測量や解体の実施
家財・遺品の処分
売買契約の条件
引き渡し時期
売却費用の負担
売却代金の分配

共有者全員が売買契約や決済へ直接参加できない場合は、ほかの共有者へ委任する方法を検討できる場合があります。

ただし、委任状の内容や本人確認については、不動産会社や司法書士へ事前に確認する必要があります。

自分の共有持分だけなら売却できる？

共有者は、原則として自分の共有持分だけを第三者へ売却できます。

たとえば、実家の持分3分の1を所有している人は、その3分の1の権利だけを売却することが考えられます。

ただし、一般の購入者が、見知らぬ兄弟と共同で一軒家を所有したいと考えるケースは多くありません。

共有持分の購入者は、主に共有持分を専門に扱う事業者などに限られやすく、実家全体を売却する場合と比べて、価格が低くなる可能性があります。

また、自分の持分を第三者へ売ると、残った兄弟姉妹が、その第三者と不動産を共有することになります。

将来的な話し合いがさらに複雑になる可能性があるため、持分売却は慎重に判断しましょう。

持分売却を考える前に検討したいこと

ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらえないか
不動産全体を売却できないか
共有状態を解消する遺産分割ができないか
売却価格と持分売却価格の差
売却後に家族関係へ与える影響
税金や費用

「自分だけ早く抜けたい」という事情があっても、持分売却が最も良い方法とは限りません。

兄弟で相続した実家を分ける主な方法

相続不動産の分け方には、主に次の方法があります。

現物分割

現物分割とは、不動産や預貯金などの財産を、そのままの形で相続人へ分ける方法です。

たとえば、

長男が実家を取得する
次男が預貯金を取得する
長女が有価証券を取得する

という分け方です。

不動産を取得したい人が明確で、ほかに十分な相続財産がある場合に検討しやすい方法です。

一方、相続財産の大部分が実家だけの場合は、公平に分けにくいことがあります。

代償分割

代償分割とは、一人の相続人が実家を取得し、その代わりに、ほかの相続人へ金銭を支払う方法です。

たとえば、3,000万円相当の実家を兄が取得し、弟と妹へそれぞれ1,000万円相当を支払う形です。

代償分割が向いているケース

兄弟の一人が実家に住みたい
家業や事業で土地を使いたい
実家を売らずに残したい
取得者に代償金を支払う資力がある
不動産価値について合意できる

代償分割では、不動産の評価額をいくらとするかで意見が分かれる場合があります。

固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社の査定価格などは、それぞれ目的が異なり、同じ金額ではありません。

現在の売却価値を知るためには、不動産会社による査定を受けることが有効です。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却し、売却代金を相続人間で分ける方法です。

誰も実家へ住む予定がない場合や、現金で公平に分けたい場合に検討しやすい方法です。

換価分割のメリット

現金で分けやすい
固定資産税や管理費を止められる
空き家管理の負担をなくせる
建物の劣化リスクを減らせる
相続人間の共有状態を解消できる

換価分割の注意点

売却価格や販売方法について全員の合意が必要
仲介手数料などの費用がかかる
売却益が出れば税金がかかる可能性がある
家財や遺品の処分方針を決める必要がある
誰の名義で売却するかを整理する必要がある

売却代金をどのように分配するかは、遺産分割協議書へ明確に記載しておくことが重要です。

共有分割

共有分割とは、兄弟姉妹など複数人の共有名義で不動産を相続する方法です。

一見すると公平に見えますが、将来的な売却や管理のたびに共有者間の調整が必要です。

共有名義で起きやすい問題

売却意見がまとまらない
誰も住まないのに維持費がかかる
固定資産税の負担で揉める
修繕費を誰が支払うか決まらない
一人が無償で使用している
家財を処分できない
共有者の一人が亡くなり、さらに相続人が増える
所在不明の共有者が生じる
貸すか売るか決められない

目の前の遺産分割を早く終えるために共有名義にすると、次の世代でより複雑な問題になる可能性があります。

兄弟で売却意見が合わない場合の進め方

1．それぞれの希望と理由を整理する

まずは、「売りたい」「残したい」という結論だけでなく、その理由を整理します。

売却したい側の理由

固定資産税を払い続けたくない
遠方で管理できない
建物の劣化が心配
現金で相続財産を分けたい
空き家トラブルを避けたい
将来的な負担を子どもへ残したくない

残したい側の理由

思い出のある実家を手放したくない
将来住む可能性がある
子どもへ残したい
価格が安い時期に売りたくない
賃貸や活用の可能性を考えたい
片付けに気持ちの整理がつかない

感情的な理由も、相続不動産では無視できません。

ただし、残す場合は、誰がどの費用と管理を負担するのかまで具体化する必要があります。

2．実家の価値と維持費を数字にする

意見が合わないときは、感情だけで話し合わず、判断に必要な数字をそろえます。

売却する場合に確認する数字

仲介による想定成約価格
買取価格
仲介手数料
測量費
家財処分費
解体費
登記費用
税金
最終的な手取り額

保有する場合に確認する数字

固定資産税・都市計画税
火災保険
庭木の管理費
空き家管理費
修繕費
水道・電気代
将来の解体費
交通費
建物の劣化による価値低下

賃貸する場合に確認する数字

想定賃料
リフォーム費
管理委託料
修繕費
空室リスク
原状回復費
年間手取り額

数字を一覧にすることで、「何となく残したい」「高く売れるまで待ちたい」といった判断が現実的か確認できます。

3．複数の選択肢を並べる

話し合いでは、売却か保有かの二択にしないことが大切です。

たとえば、次のような案を並べます。

仲介で売却する
不動産会社へ買い取ってもらう
兄弟の一人が買い取る
一定期間だけ賃貸する
期限を決めて保有する
更地にして売却する
古家付き土地として売る

「2年間は保有し、誰も住まなければ売却する」など、期限付きの合意を作る方法もあります。

ただし、その期間中の維持費と管理担当者を決めておきましょう。

4．不動産査定を相続人全員で共有する

一人だけが査定を依頼し、結果を口頭で伝えると、「都合の良い会社を選んだのではないか」と疑われることがあります。

査定書や販売提案を、相続人全員で確認できる状態にしましょう。

確認したいのは、査定金額だけではありません。

査定価格の根拠
想定成約価格
売却期間
仲介と買取の差
必要な費用
道路・境界などの問題
建物の状態
最終的な手取り額

相続人が離れた地域に住んでいる場合は、オンライン面談や資料共有を利用する方法があります。

5．第三者を交えて話し合う

家族だけでは話が進まない場合、第三者を交えることで整理しやすくなることがあります。

相談先としては、次の専門家が考えられます。

不動産会社
司法書士
税理士
弁護士
行政書士
土地家屋調査士

ただし、不動産会社は売却価格や方法を説明できますが、法的な紛争の代理や最終的な税務判断はできません。

相続人間の対立が強い場合は、弁護士などへ相談する必要があります。

遺産分割協議がまとまらない場合

相続人間の話し合いで遺産分割がまとまらない場合は、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立てる方法があります。

遺産分割調停では、裁判官と調停委員が間に入り、相続人の事情や希望を聞きながら合意を目指します。裁判所は、相続に関する手続きとして遺産分割調停を案内しています。

調停でも合意できない場合は、審判へ移行することがあります。

裁判所の手続きには時間と費用がかかる可能性があります。

対立が深刻になる前に、不動産の価値や費用を整理し、専門家を交えて協議することが大切です。

共有不動産を分ける「共有物分割」

すでに遺産分割を終えて兄弟の共有名義になっている場合は、遺産分割ではなく共有物分割の問題になることがあります。

共有者間で話し合い、

一人がほかの持分を買い取る
不動産を売却して代金を分ける
土地を分筆して分ける

などの方法を検討します。

話し合いで共有状態を解消できない場合は、共有物分割請求を検討することがあります。

ただし、不動産を分ける方法や税金への影響は、物件と分割内容によって異なります。

複数の不動産を交換するような分割では、譲渡として課税関係が生じる場合もあります。国税庁も、共有物の分割内容によっては持分の交換として課税関係が生じる例を示しています。

具体的な分割を進める前に、弁護士、司法書士、税理士などへ確認しましょう。

一人が実家に住んでいる場合

兄弟の一人が相続後も実家に住み続けている場合は、売却や管理の話し合いが複雑になりやすくなります。

確認したいのは、次の点です。

住んでいる人が実家を取得したいか
ほかの相続人へ代償金を支払えるか
固定資産税を誰が負担しているか
修繕費を誰が支払っているか
無償使用について相続人間で合意しているか
いつまで住む予定か
将来的に売却する意思があるか

居住者へ退去を強く求めると、家族関係の悪化や法的な紛争につながる可能性があります。

代償分割や持分の買い取りを含め、専門家へ相談しながら進めましょう。

一人が固定資産税や管理費を立て替えている場合

共有不動産の固定資産税や管理費を、一人の共有者だけが支払っているケースがあります。

この場合、売却代金の分配時に、立替分をどのように精算するかが問題になることがあります。

次の資料を保管しておきましょう。

固定資産税の納付書
振込記録
修繕費の領収書
庭木剪定費
火災保険料
空き家管理費
水道・電気料金
家財処分費

支出する前に共有者へ相談し、負担割合や精算方法を書面で確認できると安心です。

一人の判断で高額な修繕や解体を行うと、ほかの共有者が費用負担へ同意しない可能性があります。

相続人の一人と連絡が取れない場合

共有者や相続人の一人と連絡が取れない場合、実家全体の売却は簡単には進められません。

まずは戸籍、住民票、戸籍の附票などを通じて、住所を確認する必要があります。

所在が分からない共有者がいる場合、一定の要件のもとで裁判所の手続きを利用し、共有関係を整理できる制度がありますが、個別の状況に応じた法的手続きが必要です。法務省も、所在不明共有者の持分取得や不動産全体の譲渡を可能とする裁判手続きについて案内しています。

自分たちだけで判断せず、弁護士や司法書士へ相談しましょう。

相続人が増えている場合

実家の共有者が亡くなると、その人の持分はさらに次の相続人へ引き継がれます。

たとえば、兄弟3人で共有していた実家について、一人が亡くなり、その配偶者と子どもが相続すると、共有者が増える可能性があります。

世代を重ねるほど、

共有者が多くなる
関係が遠くなる
連絡先が分からなくなる
売却の合意を得にくくなる
管理費の分担が難しくなる

という問題が起きやすくなります。

誰も利用していない不動産は、早い段階で共有状態を解消することが重要です。

相続土地国庫帰属制度は使える？

相続した土地を手放したい場合、一定の条件を満たせば、土地を国へ帰属させる相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性があります。

ただし、建物がある土地など、制度を利用できない土地があります。

また、共有地の場合は、一人の共有者だけで申請することはできません。相続などによって持分を取得した共有者がいる場合でも、共有者全員が共同で申請する必要があります。

審査手数料や負担金も必要です。

売却できる可能性がある土地については、国庫帰属制度だけでなく、仲介、買取、隣地への売却なども比較しましょう。

共有名義の不動産を売却したときの税金

共有不動産を売却した場合、売却代金と譲渡所得は、原則として各共有者の持分に応じて計算します。

国税庁は、共有のマイホームを売却した場合の譲渡所得について、共有者ごとの持分に応じて計算すると案内しています。

たとえば、兄弟2人がそれぞれ2分の1ずつ所有している不動産を売却した場合、売却代金や取得費、譲渡費用を持分に応じて分けて、それぞれが申告します。

各共有者が保管したい資料

売買契約書
購入時の契約書
仲介手数料の領収書
測量費
解体費
登記費用
相続関係書類
売却代金の分配資料

マイホームの3,000万円特別控除などは、共有者ごとの居住状況や要件によって判断されます。

相続した空き家の特例についても、相続人の人数や取得した持分、建物の利用状況などが関係するため、税務署や税理士へ確認しましょう。

相模原市南区で共有実家を売却するときの地域別ポイント

相模大野のマンション

相模大野駅周辺のマンションでは、売却価格だけでなく、次の費用や条件を共有者間で確認します。

管理費・修繕積立金
固定資産税
駐車場・駐輪場
室内の家財
リフォームの必要性
大規模修繕の予定
管理費などの滞納
売却までの空室管理

相続人の一人が管理費を立て替えている場合は、売却代金からの精算方法を話し合っておきましょう。

古淵・大野台・西大沼・東大沼の戸建て

戸建てでは、建物だけでなく、土地、駐車場、道路、境界などを確認します。

共有者間で意見が分かれやすいのが、

建物を残して売るか
解体して更地にするか
家財を誰が片付けるか
庭木や物置を撤去するか
測量を行うか
修繕してから売るか

という点です。

工事や処分を先に進めず、現状のまま査定を受けて比較しましょう。

小田急相模原・相模台・相南

古い住宅地では、私道、セットバック、境界、再建築の可否などが売却価格へ影響します。

共有者の一人が「近所の土地と同じ価格で売れる」と考えていても、道路条件が異なれば価格も変わります。

現地調査の結果を共有者全員で確認することが大切です。

東林間・上鶴間

駅へのアクセスを評価できる一方、古い戸建てでは未登記増築、越境、境界などを調査する場合があります。

建物の不具合や権利関係を早めに把握し、売却条件を共有しましょう。

麻溝台・北里・下溝・当麻・新磯野

広い土地や古い空き家では、次の項目を確認します。

市街化区域・市街化調整区域
接道
上下水道
農地
土地の分割
高低差
建築制限
車両の進入
解体費
測量費

土地が広いから高額になるとは限りません。

利用できる用途と、売却に必要な費用を確認してから、分配方法を考えましょう。

相模原市の空き家相談制度も確認する

相模原市では、空き家の管理や活用、相続登記などに関する情報や相談制度を案内しています。市は空き家相談窓口のほか、空き家バンク、相談員派遣などの制度を設けています。

また、危険な老朽空き家の除却費補助では、所有者が共有名義の場合や相続人が複数いる場合に、同意書の提出を求めています。

行政の制度を利用する場合も、共有者や相続人間の合意が必要になることがあります。

https://www.city.sagamihara.kanagawa.jp/kurashi/1026489/sumai/1026511/1007960.html

共有名義の実家を売却する流れ

登記事項証明書で名義と持分を確認する
相続人・共有者全員の連絡先を整理する
現在の利用状況を確認する
固定資産税や管理費の負担状況を確認する
不動産会社へ査定を依頼する
仲介価格・買取価格・必要費用を確認する
売る・残す・一人が取得する方法を比較する
共有者全員で方針を決める
必要に応じて遺産分割協議書を作成する
相続登記を行う
家財整理・測量などを進める
売買契約を締結する
決済・引き渡しを行う
売却代金と費用を分配する
必要に応じて各共有者が確定申告する

相続登記前でも査定相談は可能です。

相続人間の話し合いに使うため、現状の査定価格と必要費用を確認することもできます。

共有名義の実家についてよくある質問

兄弟の一人だけで実家を売却できますか？

実家全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

自分の共有持分だけを売却することは考えられますが、価格や家族関係への影響を慎重に検討してください。

兄弟の一人が売却に反対しています

まず、売却・保有・賃貸に必要な金額を整理し、反対理由を確認します。

話し合いでまとまらない場合は、専門家への相談や家庭裁判所の手続きを検討することがあります。

実家に住んでいる兄弟を退去させて売れますか？

居住の経緯や権利関係によって対応が異なります。

一方的に退去させることはトラブルにつながるため、弁護士などへ相談してください。

固定資産税を一人で払っています

納付記録や領収書を保管し、売却時の精算方法を共有者間で話し合いましょう。

高額な修繕費などを支出する前にも、共有者の同意を確認することが大切です。

一人が実家を引き取る場合、価格はどう決めますか？

不動産会社の査定価格などを参考に、相続人間で評価額を決めます。

代償金の支払い方法や税務上の扱いは、専門家へ確認しましょう。

共有持分だけを査定できますか？

実家全体の価格を査定し、その持分割合を参考にすることはできます。

ただし、共有持分だけを第三者へ売却する価格は、不動産全体の価格を単純に持分割合で割った金額とは限りません。

兄弟が遠方に住んでいても売却できますか？

電話、オンライン、郵送、委任状などを利用して進められる場合があります。

本人確認や契約方法は、不動産会社や司法書士へ確認してください。

相続人の一人と連絡が取れません

住所調査や裁判所の手続きが必要になる可能性があります。

弁護士や司法書士へ相談しましょう。

相模原市で共有名義の実家を売却するなら根津ハウジングへ

兄弟姉妹で相続した実家は、全員が同じ考えとは限りません。

売却したい人、残したい人、実家へ住みたい人、片付けに気持ちの整理がつかない人など、それぞれの事情があります。

だからこそ、最初から売却を前提に話を進めるのではなく、

現在の不動産価値
仲介と買取の違い
必要な費用
維持費
想定賃料
売却後の手取り額
建物や土地の問題点

を整理し、相続人全員が同じ情報を共有することが大切です。

根津ハウジングでは、相模原市南区を中心に、共有名義の戸建て・マンション・土地・空き家の売却査定を承っています。

「兄弟で売却意見がまとまっていない」

「相続人へ説明するための査定書が欲しい」

「一人が実家を取得する場合の参考価格を知りたい」

「仲介と買取を比較したい」

「家財や遺品が残っている」

「遠方に住んでいる兄弟と一緒に相談したい」

このような段階でも問題ありません。

相続人間の話し合いに必要な価格と費用を整理し、物件の状態に合った選択肢をご案内します。

売却査定

根津ハウジング｜相模原の不動産ならお任せください

※共有不動産の権利関係、遺産分割、共有物分割、所在不明共有者への対応などは、個別の事情によって必要な手続きが異なります。法的な判断は弁護士・司法書士、税務上の判断は税理士・税務署へご確認ください。