「相模原市にある自宅が、いくらで売れるのか知りたい」
「不動産会社によって査定価格が違うのはなぜ？」
「一番高い査定価格を提示した会社へ依頼すればよいのだろうか」
不動産の売却を考え始めたとき、最初に気になるのが査定価格です。
しかし、不動産査定は土地面積や築年数だけで機械的に決まるものではありません。同じ相模原市内でも、駅からの距離や周辺環境、道路状況、建物の状態などによって価格は変わります。
また、不動産会社から提示される査定価格は、必ずその金額で売却できることを保証するものではありません。
大切なのは、査定価格の高さだけを見るのではなく、
- どのような成約事例を参考にしたのか
- 物件の長所と短所をどのように評価したのか
- どのような購入者を想定しているのか
- どのくらいの期間で売却できると考えているのか
という査定の根拠まで確認することです。
この記事では、相模原市の不動産査定価格がどのように決まるのかを、戸建て・マンション・土地に分けて解説します。
不動産の査定価格とは
不動産の査定価格とは、不動産会社が物件の状態や周辺の取引事例などを調査し、「おおむねこの価格で売却できる可能性がある」と予測した金額です。
査定価格は、実際に市場へ出す「売出価格」や、最終的に買主と合意する「成約価格」とは異なります。
査定価格
不動産会社が物件の条件や市場状況をもとに算出する、売却可能価格の目安です。
売出価格
査定価格や売主の希望、売却期限などを踏まえ、実際に広告へ掲載する価格です。
成約価格
購入希望者との交渉を経て、最終的に売買契約で決まる価格です。
たとえば、査定価格が3,000万円だったとしても、売主の希望を踏まえて3,180万円で売り出すことがあります。
その後、購入希望者との価格交渉によって、3,050万円で成約する可能性もあります。
そのため、査定価格だけを見て売却後の資金計画を確定するのではなく、想定される成約価格や売却費用も含めて確認することが重要です。
不動産査定で使われる主な考え方
不動産の価格を評価する代表的な方法には、次の3つがあります。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
実際の査定では、物件の種類や用途に応じて、これらの考え方や周辺の販売状況を組み合わせて価格を算出します。
取引事例比較法
取引事例比較法は、対象となる不動産と条件が近い物件の取引事例を比較して価格を算出する方法です。
国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、取引事例比較法は、市場で発生した取引事例を価格判定の基礎とする方法とされています。比較する際は、取引時期、地域の違い、物件固有の条件などを考慮して補正します。
主に次のような条件を比較します。
- 所在地
- 最寄り駅
- 駅からの距離
- 土地・建物の面積
- 築年数
- 間取り
- 道路状況
- 建物の状態
- 取引された時期
- 周辺環境
戸建て、マンション、土地の査定で広く用いられる考え方です。
ただし、似た物件が過去に売却されていても、売却時期や道路条件、建物の状態が異なれば、同じ価格になるとは限りません。
原価法
原価法は、同じような建物を現在建築するといくらかかるかを求め、築年数や建物の劣化などに応じて価値を減らしていく方法です。
主に戸建てなど、建物の価格を評価するときに参考にされます。
ただし、建物の価値は築年数だけで決まるわけではありません。
定期的な修繕やリフォームが行われている場合と、長期間メンテナンスされていない場合では、同じ築年数でも建物の状態が異なります。
また、建物に価値が残っていても、現在の購入者が求める間取りや設備と合わなければ、査定価格へ十分に反映されないこともあります。
収益還元法
収益還元法は、その不動産が将来生み出すと予想される収益をもとに価格を算出する方法です。
主に次のような不動産で用いられます。
- 賃貸アパート
- 一棟マンション
- 賃貸中の区分マンション
- 店舗
- 事務所
- 駐車場
- その他の収益物件
想定賃料や空室率、管理費、修繕費などを考慮し、投資対象としてどの程度の価値があるかを判断します。
自宅として使われている一般的な戸建てやマンションでは、取引事例との比較が中心になりますが、賃貸中の物件では収益性も重要な判断材料になります。
相模原市の不動産査定で確認される共通項目
戸建て・マンション・土地ではそれぞれ評価項目が異なりますが、共通して確認されるポイントもあります。
所在地と地域の需要
不動産価格へ大きく影響するのが、物件の所在地です。
相模原市は、南区・中央区・緑区で地域の特徴が異なります。
同じ相模原市南区でも、相模大野、東林間、小田急相模原、古淵、麻溝台、大野台、西大沼などでは、交通手段や周辺環境、住宅の種類が異なります。
たとえば、駅徒歩圏の物件を探している人と、車を2台置ける郊外の戸建てを探している人では、重視する条件が違います。
不動産査定では、単に「相模原市南区にある」というだけでなく、その地域でどのような物件が求められているかを考える必要があります。
最寄り駅と交通利便性
主に次のような項目が確認されます。
- 最寄り駅
- 駅までの距離
- 徒歩で移動できるか
- バス便の本数
- バス停までの距離
- 複数路線を利用できるか
- 幹線道路へ出やすいか
- 車で移動しやすいか
一般的には駅から近いほど評価されやすい傾向がありますが、相模原市内では車での生活を前提とした地域もあります。
そのため、駅からの距離だけでなく、駐車スペース、道路幅、大型商業施設へのアクセスなども含めて評価することが重要です。
周辺の生活環境
購入希望者は、建物や土地だけでなく、購入後の生活も考えて物件を選びます。
そのため、次のような周辺環境も査定の参考になります。
- スーパー
- コンビニエンスストア
- 商業施設
- 病院・診療所
- 学校
- 保育施設
- 公園
- 市役所などの公共施設
- 幹線道路
- 騒音や交通量
- 周辺の街並み
近くに生活施設があることは利便性につながりますが、交通量や騒音などが懸念される立地では、購入者によって評価が分かれることもあります。
土地の面積と形状
土地は、面積が広ければ必ず高く売れるとは限りません。
建物を建てやすい形状か、駐車スペースを確保しやすいか、土地を有効に使えるかなども確認されます。
一般的には、四角形に近い整形地は建物の配置を考えやすく、評価されやすい傾向があります。
一方で、次のような土地は使い方に制限が生じることがあります。
- 旗竿地
- 三角形や台形の土地
- 間口が狭い土地
- 高低差がある土地
- 傾斜地
- 擁壁がある土地
- 道路より低い土地
- 敷地内に大きな段差がある土地
ただし、こうした条件があるから売却できないわけではありません。
価格設定や購入者への見せ方、土地の活用方法を含めて販売方針を考えることが大切です。
接道状況と前面道路
戸建てや土地の査定では、道路の確認が非常に重要です。
主に次の項目を調査します。
- どの道路に接しているか
- 前面道路の幅員
- 敷地が道路へ接している長さ
- 公道か私道か
- 私道持分があるか
- セットバックが必要か
- 建物を再建築できるか
- 車の出入りがしやすいか
道路の見た目だけでは、建築基準法上の取り扱いを判断できない場合があります。
特に古くからある住宅地では、道路や境界、私道持分などの確認が必要になることがあります。
災害リスクと地形
不動産査定では、洪水、土砂災害、地震などに関する情報も確認します。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格に加え、地価公示、都市計画、周辺施設、防災情報などを確認できます。
ただし、ハザードマップ上の区域に該当するからといって、直ちに売却できなくなるわけではありません。
災害リスクの内容を正確に確認し、購入希望者へ適切に説明することが重要です。
相模原市の戸建て査定で確認されるポイント
戸建ての査定では、土地と建物の両方を評価します。
築年数
建物は、一般的に築年数が経過するほど評価が下がりやすくなります。
ただし、築年数だけで査定価格が決まるわけではありません。
次のような修繕やリフォームの履歴がある場合は、査定時に伝えましょう。
- 外壁塗装
- 屋根の修繕
- 防水工事
- 給湯器の交換
- キッチンや浴室の交換
- トイレの交換
- 給排水管の修繕
- シロアリ対策
- 耐震補強
- 間取り変更
工事内容や実施時期が分かる書類、見積書、保証書、写真などがあると、建物の状態を説明しやすくなります。
建物の状態
訪問査定では、目視できる範囲で建物の状態を確認します。
主な確認項目は次のとおりです。
- 外壁や屋根の劣化
- 雨漏りの有無
- 床や壁の傾き
- シロアリ被害
- 水回りの状態
- 設備の故障
- 建具の状態
- 室内の汚れや傷み
- 増改築の履歴
- 建築確認や検査済証の有無
不具合がある場合も、査定時に隠さず伝えることが大切です。
不具合の内容を把握したうえで、現状のまま売るか、修繕するか、土地として販売するかを検討できます。
間取りと生活動線
同じ延床面積でも、間取りや使いやすさによって購入者からの評価は変わります。
たとえば、次のような項目が確認されます。
- 部屋数
- LDKの広さ
- 収納の量
- 水回りの配置
- 家事動線
- 日当たり
- 風通し
- バリアフリーへの対応
- 現在の生活様式に合っているか
古い間取りであっても、リフォームを前提とする購入者へ訴求できる場合があります。
査定前に大規模なリフォームを行うのではなく、まずは現状のまま相談することをおすすめします。
駐車スペース
相模原市内の戸建てでは、駐車スペースが購入者の判断材料になりやすい地域があります。
単に駐車場があるだけでなく、次の点も確認されます。
- 駐車できる台数
- 車のサイズ
- 出入りのしやすさ
- 前面道路の幅
- 縦列駐車か並列駐車か
- 自転車やバイクを置けるか
車を利用する世帯を想定した販売では、駐車場の使いやすさを具体的に伝えることが重要です。
相模原市のマンション査定で確認されるポイント
マンション査定では、室内だけでなく、建物全体の管理状況や同じマンション内の取引事例も確認します。
所在階と部屋の位置
一般的には、次のような条件が評価に影響します。
- 所在階
- 方角
- 日当たり
- 眺望
- 角部屋か中部屋か
- バルコニーの向きと広さ
- エレベーターからの距離
- 道路や線路からの位置
高層階や角部屋が評価されることはありますが、すべてのマンションで同じように価格差が生じるとは限りません。
同じマンション内で過去に売れた部屋との違いを確認することが重要です。
専有面積と間取り
マンションでは、専有面積と間取りが購入者層に大きく影響します。
- 単身者向け
- 夫婦向け
- 子育て世帯向け
- 高齢者世帯向け
- 投資用
どの購入者層に適しているかによって、販売方法や価格設定も変わります。
間取り変更やリフォームをしている場合は、その内容が分かる資料を用意しておきましょう。
管理状況
マンションの価値は、各住戸の室内だけでは決まりません。
次のような管理状況も確認されます。
- 管理会社
- 管理員の勤務形態
- 共用部分の清掃状況
- 長期修繕計画
- 大規模修繕工事の履歴
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理組合の運営状況
- 駐車場の空き状況
- ペット飼育のルール
- 管理費などの滞納状況
管理費や修繕積立金が安ければ必ず有利というわけではありません。
必要な修繕に備えられているかも含めて、マンション全体の管理状態が判断されます。
相模原市の土地査定で確認されるポイント
土地査定では、面積や立地だけでなく、どのような建物を建てられるかが重要です。
用途地域と建築制限
土地には、地域によって建てられる建物の種類や規模に制限があります。
主に次の内容を確認します。
- 用途地域
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
- 斜線制限
- 防火地域・準防火地域
- 最低敷地面積
- 地区計画
- 市街化区域・市街化調整区域
同じ面積の土地でも、建築できる建物の規模や用途が異なれば、評価も変わります。
境界と測量
土地を売却するときは、隣地との境界が明確かどうかも確認します。
- 境界標があるか
- 確定測量図があるか
- 隣地所有者と境界を確認しているか
- 塀や建物が越境していないか
- 面積が登記簿と一致しているか
境界が不明確な場合、売却前に測量が必要になることがあります。
測量には時間と費用がかかるため、売却を急いでいる場合は早めに確認しましょう。
上下水道・ガスなどの設備
土地へ建物を建てるためには、生活に必要な設備を引き込めるか確認する必要があります。
- 上水道
- 下水道
- ガス
- 電気
- 雨水排水
前面道路に配管があっても、敷地内への引き込み状況によって追加工事が必要になる場合があります。
不動産会社によって査定価格が違う理由
同じ物件を査定しても、不動産会社ごとに査定価格が異なることがあります。
これは、査定に使う取引事例や市場の見方、想定する購入者、販売戦略などが異なるためです。
参考にする取引事例が違う
不動産会社によって、どの取引事例を重視するかが異なります。
同じ地域の事例でも、築年数、面積、道路、取引時期などの違いをどの程度補正するかによって査定結果は変わります。
想定している売却期間が違う
早期売却を前提とする査定と、時間をかけて高値を目指す査定では、価格が異なることがあります。
たとえば、
- 3か月程度での成約を目指す価格
- 半年以上かけても高値を目指す価格
- 不動産会社が直接買い取る価格
は、それぞれ別のものです。
査定価格を確認するときは、想定する売却期間も聞きましょう。
物件の長所をどう捉えるかが違う
地域の購入者ニーズを把握している不動産会社であれば、数字だけでは分からない物件の長所を評価できることがあります。
たとえば、
- 車で大型商業施設へ行きやすい
- 子育て世帯が暮らしやすい
- 平坦な道で移動できる
- バス便が充実している
- 地域内で希少な土地面積がある
- 建物をリフォームして活用しやすい
といった点です。
一方で、査定担当者が地域を十分に知らなければ、こうした特徴を価格や販売戦略へ反映できない可能性があります。
売却依頼を受けるために高く提示している場合がある
査定価格が高ければ、売主にとって魅力的に見えます。
しかし、なかには売却依頼を受けることを優先し、実際の相場より高い査定価格を提示するケースも考えられます。
高い価格で売り出しても、購入希望者から割高だと判断されれば、問い合わせが集まりません。
その結果、
- 長期間売れない
- 値下げする
- 売れ残った印象を持たれる
- さらに値下げが必要になる
という流れになる可能性があります。
査定価格が高い場合は、その金額で売却できると考える具体的な根拠を確認しましょう。
高すぎる査定価格を見分けるポイント
次のような場合は、査定内容を詳しく確認する必要があります。
- 他社より極端に高い
- 査定根拠の説明が少ない
- 成約事例を示していない
- 売出価格と査定価格を区別していない
- 売却期間について説明がない
- 物件の短所をほとんど指摘しない
- 「必ずこの価格で売れる」と断言する
- すぐに媒介契約を結ぶよう求める
適正な査定では、物件の良い点だけでなく、売却時に懸念される点についても説明があります。
査定価格が希望より低かった場合も、なぜその評価になったのかを確認することが大切です。
机上査定と訪問査定の違い
不動産査定には、大きく分けて机上査定と訪問査定があります。
机上査定
机上査定は、所在地、面積、築年数、間取り、取引事例などのデータをもとに概算価格を算出する方法です。
机上査定が向いている人
- まずは大まかな価格を知りたい
- 売却するかまだ決めていない
- 不動産会社の訪問を受ける前に相場を知りたい
- 家族との相談材料が欲しい
現地を確認しないため、建物の状態、日当たり、道路、境界などを正確に反映できない場合があります。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を確認して査定する方法です。
訪問査定が向いている人
- 実際に売却を検討している
- より現実的な売却価格を知りたい
- 建物や土地に個別の事情がある
- 売却方法やスケジュールも相談したい
- 相続した空き家や古い家を売りたい
訪問査定では、データだけでは判断できない物件の状態を確認できます。
売却を具体的に進めたい場合は、訪問査定を受けることをおすすめします。
査定前に準備しておきたい資料
査定時にすべての資料がそろっていなくても相談できます。
ただし、次の資料があると、物件の状況を確認しやすくなります。
戸建て・土地
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 購入時の売買契約書
- 重要事項説明書
- 土地測量図
- 境界確認書
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建物図面
- リフォームや修繕の資料
マンション
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 購入時の売買契約書
- 重要事項説明書
- 管理規約
- 使用細則
- 管理費・修繕積立金が分かる資料
- 長期修繕計画
- リフォーム履歴
住宅ローンが残っている場合
- 住宅ローンの残高証明書
- 借入先が分かる資料
- 返済予定表
書類を紛失している場合も、まずは不動産会社へ相談しましょう。
取得できる書類や、売却までに必要な手続きについて確認できます。
査定価格を確認するときの質問
査定結果を受け取ったら、担当者へ次の質問をしてみましょう。
- 査定価格の根拠は何ですか
- どの成約事例を参考にしましたか
- 現在販売中の競合物件はありますか
- 査定価格と売出価格はそれぞれいくらですか
- どのくらいの期間で売却できそうですか
- どのような購入者を想定していますか
- 物件の長所はどこですか
- 売却時の懸念点はありますか
- 売れなかった場合はどう見直しますか
- 売却費用を差し引いた手取り額はいくらですか
質問に対して具体的な説明があるかどうかは、不動産会社を選ぶ際の判断材料になります。
不動産査定についてよくある質問
査定は無料ですか？
不動産会社が売却相談の一環として行う査定は、無料で受けられるのが一般的です。
ただし、不動産鑑定士が作成する鑑定評価書とは目的や内容が異なります。
裁判、相続人同士の争い、法人間取引などで正式な鑑定評価が必要な場合は、不動産鑑定士へ相談する必要があります。
査定を依頼したら売却しなければなりませんか？
査定を依頼しても、必ず売却する必要はありません。
査定結果を確認したうえで、売却、賃貸、保有、リフォームなどを検討できます。
荷物が残っていても査定できますか？
家具や生活用品が残っていても査定できます。
相続した実家や空き家の場合は、荷物を処分する前に現状のまま相談することも可能です。
先に処分費用をかけるのではなく、売却方法と合わせて検討しましょう。
建物が古くても査定できますか？
築年数が経過した建物でも査定できます。
中古戸建てとして売る方法、古家付き土地として売る方法、不動産会社による買取を利用する方法などがあります。
建物の状態や土地の条件を確認して、適した方法を考えます。
リフォームしてから査定した方が高くなりますか？
リフォーム費用をかけても、その金額をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
購入後に自分でリフォームしたい買主もいるため、工事を行う前に現状のまま査定を受けることをおすすめします。
相続登記が終わっていなくても査定できますか？
相続登記前でも査定や売却相談は可能です。
ただし、実際に買主へ所有権を移転するまでには、相続人や名義を整理する必要があります。
近所に知られず査定できますか？
査定だけであれば、広告へ掲載せずに行えます。
訪問時の車両や担当者の服装などが気になる場合は、事前に不動産会社へ伝えておきましょう。
相模原市の不動産査定は根津ハウジングへ
不動産査定では、インターネット上の相場や過去の取引価格だけでなく、物件ごとの状態や地域の購入者ニーズを確認することが大切です。
同じ相模原市南区でも、相模大野、古淵、小田急相模原、東林間、麻溝台、大野台、西大沼など、地域によって住宅の特徴や購入者が重視する条件は異なります。
根津ハウジングでは、相模原市南区を中心に、戸建て・マンション・土地の無料売却査定を承っています。
長年の地域実績をもとに、周辺の取引状況だけでなく、建物の状態、土地の形状、道路、周辺環境などを確認し、査定価格の根拠を分かりやすくご説明します。根津ハウジングの公式サイトでも、地域相場を踏まえた売買仲介と無料売却査定を案内しています。
「まだ売却するか決めていない」
「まずは現在の価値だけ知りたい」
「相続した実家をどうするか迷っている」
「古い家や荷物が残った空き家でも査定できるか聞きたい」
このような段階でも問題ありません。
査定価格だけでなく、売却にかかる費用、想定される期間、仲介と買取の違いなども含めてご案内します。
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