相模原市にある実家を相続したものの、誰も住む予定がなく、そのまま空き家になっていないでしょうか。
「すぐに困ることもないので、とりあえずそのままにしている」
「年に数回は様子を見に行っているから大丈夫だと思う」
「固定資産税を払っていれば問題ないのでは？」
「売却するかどうか家族で決まっていない」
こうした理由から、空き家の処分や活用を先送りしてしまうケースは少なくありません。
しかし、空き家は人が住まなくなった時点から少しずつ劣化が進みます。
さらに管理状態が悪化すると、
- 屋根材や外壁の落下
- 建物や塀の倒壊
- 雑草・庭木の繁茂
- 害虫・害獣の発生
- 不法投棄
- 不審者の侵入
- 火災リスク
- 近隣からの苦情
などにつながる可能性があります。
相模原市では、空き家の所有者や管理者には、周辺の生活環境へ悪影響を及ぼさないよう適切に管理することが求められています。管理状態が悪い空き家については、状況に応じて「管理不全空家等」や「特定空家等」として、市から指導や勧告などを受ける可能性があります。
この記事では、相模原市で空き家を放置した場合に考えられるリスク、管理不全空家・特定空家の違い、固定資産税への影響、売却・管理・解体を判断するポイントを詳しく解説します。
空き家は「誰も住んでいないだけ」では終わらない
建物は、人が住んでいない方が傷みにくいと思われることがあります。実際は、その逆になる場合があります。
人が住んでいれば、
- 窓を開けて換気する
- 水道を使用する
- 掃除をする
- 雨漏りに気づく
- 設備故障に気づく
- 庭木を手入れする
- 郵便物を回収する
といった日常的な管理が自然に行われます。
空き家になると、こうした管理が止まります。その結果、湿気、カビ、排水管の乾燥、害虫、建物劣化などが進みやすくなります。特に相続した実家では、相続人が東京都内や神奈川県外など遠方に住んでおり、年に数回しか現地へ行けないケースがあります。その間に屋根や外壁が傷んだり、台風や大雨で状況が変わったりする可能性があります。
相模原市で問題となる「管理不全空家等」とは
2023年12月に改正空家法が施行され、新たに「管理不全空家等」という仕組みが設けられました。管理不全空家等とは、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すると将来的に特定空家等になるおそれがある空き家です。相模原市でも、管理不全空家等と特定空家等を判断するための認定基準を設けています。
たとえば、次のような状態は注意が必要です。
- 屋根や外壁の一部が傷んでいる
- 雨どいが外れかけている
- 窓ガラスが割れている
- 雑草や庭木が大きく伸びている
- 塀が傾いている
- ごみが放置されている
- 建物の一部に腐食がある
- 害虫などが発生している
まだ倒壊などの深刻な状態に至っていなくても、「このまま管理されなければ問題が大きくなる」と判断されれば、行政による対応対象となる可能性があります。
「特定空家等」とは
さらに状態が悪化し、周囲へ深刻な影響を与える空き家は「特定空家等」と判断される可能性があります。
たとえば、
- 倒壊のおそれが著しく高い
- 屋根材などが飛散する危険がある
- 衛生上著しく有害な状態
- 景観を大きく損なっている
- 周辺の生活環境へ著しい悪影響を及ぼしている
といった状態です。相模原市では、空き家の物的な状態だけでなく、周辺へどの程度の悪影響を及ぼす可能性があるかも踏まえて判断します。
管理不全空家と特定空家の違い
簡単に整理すると、次のようになります。
| 状態 | 管理不全空家等 | 特定空家等 |
|---|---|---|
| 状態 | 管理が不十分で将来問題化するおそれ | 周辺への影響が深刻 |
| 行政対応 | 指導・勧告 | 指導・勧告・命令・代執行など |
| 固定資産税への影響 | 勧告を受けると住宅用地特例対象外となる可能性 | 勧告を受けると住宅用地特例対象外となる可能性 |
| 緊急性 | 将来的な悪化を防ぐ段階 | 改善が強く求められる段階 |
重要なのは、特定空家になる前の段階から行政対応の対象になり得るという点です。2023年の法改正により、市区町村長は管理不全空家等についても指導・勧告ができるようになり、勧告を受けた土地では住宅用地の固定資産税軽減措置が解除される可能性があります。
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固定資産税が高くなる可能性がある
住宅が建っている土地には、住宅用地に対する固定資産税の特例があります。一般的には、小規模住宅用地などでは課税標準が大きく軽減されています。しかし、管理状態が悪化し、管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、その土地について住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。
つまり、
「建物を残しておけば固定資産税が安いから、そのままにしておこう」
と考えていても、管理を怠った結果、特例を失う可能性があります。建物を残すのであれば、適切に管理することが前提です。
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空き家を放置する主なリスク
1．建物が急速に劣化する
空き家では、雨漏りなどに気づくのが遅れます。小さな雨漏りでも放置すると、
- 天井
- 柱
- 梁
- 床
- 断熱材
- 内壁
などへ被害が広がります。
修繕可能だった建物が、数年後には大規模修繕や解体が必要になることもあります。売却価格にも影響するため、「いつか売る」予定であれば、状態が悪化する前に査定を受けた方が選択肢を残しやすくなります。
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2．庭木や雑草が繁茂する
相模原市南区でも、戸建ての空き家で特に起きやすいのが庭の問題です。
たとえば、
- 古淵
- 大野台
- 西大沼
- 東大沼
- 麻溝台
- 下溝
- 新磯野
など、庭付き戸建てや比較的敷地の広い住宅では、草木の管理が必要になります。
庭を放置すると、
- 枝が隣地へ越境する
- 道路へ草木がはみ出す
- 落ち葉が近隣へ飛ぶ
- 害虫が増える
- 空き家だと分かりやすくなる
といった問題につながります。相模原市も、空き家管理を怠った場合の具体例として、草木の繁茂や害虫発生などを挙げています。
3．屋根や外壁が落下・飛散する
空き家では、屋根瓦、雨どい、外壁などの劣化に気づきにくくなります。
台風や強風時に部材が落下・飛散すれば、
- 隣家
- 駐車中の車
- 通行人
- 電線
などへ被害を与える可能性があります。
特に道路沿いの家や、隣家との距離が近い住宅では注意が必要です。小田急相模原・相模台・東林間などの住宅密集地では、敷地内だけの問題で終わらない可能性があります。
4．ブロック塀や擁壁が危険になる
建物だけでなく、
- ブロック塀
- 石積み
- 擁壁
- フェンス
- 門柱
などの状態も確認しましょう。
地震、経年劣化、雨水などによって傾きやひび割れが進む場合があります。道路へ面した塀が倒れれば、人や車へ被害を与える可能性があります。相模原市の空家等対策計画でも、危険なブロック塀などへの対策を含め、地域住民の安全確保を進めています。
5．害虫・害獣が発生する
放置された空き家では、
- ハチ
- ゴキブリ
- ネズミ
- ハクビシンなどの小動物
が住みつく場合があります。
建物内だけでなく、庭や物置に巣ができることもあります。被害が近隣住宅へ広がれば、苦情やトラブルにつながる可能性があります。
6．不法投棄される
誰も管理していないと分かる土地や空き家には、ごみを捨てられるリスクがあります。最初は小さなごみでも、放置されていると「捨ててもよい場所」と見られ、量が増えることがあります。
処分費用は原則として所有者側の負担になる可能性があります。
7．防犯上の問題が生じる
空き家だと分かる状態になれば、
- 不法侵入
- 盗難
- 放火
- 無断使用
などのリスクも考えられます。郵便物がたまっている、庭が荒れている、夜間に灯りがつかないといった状態から、長期間不在であることが分かる場合があります。郵便物の転送や定期巡回、防犯対策を行いましょう。
8．水道・排水設備が傷む
長期間水道を使用しないと、排水トラップの水が蒸発し、下水の臭いや害虫が室内へ入りやすくなる場合があります。
定期的に通水し、
- 蛇口
- トイレ
- 洗面
- 浴室
などを確認することが大切です。冬季には給水管の凍結や漏水などにも注意が必要です。
9．近隣との関係が悪化する
空き家問題は、建物所有者だけの問題ではありません。
たとえば、
「木の枝が越境している」
「落ち葉が大量に入ってくる」
「屋根材が飛んできそう」
「害虫が増えている」
「不審者が出入りしている」
など、周辺住民から相談されることがあります。
相模原市では、管理されていない空き家に関する相談を、空き家が所在する区の地域振興課で受け付けています。南区についても専用の相談窓口があります。なお、枝の越境など純粋な私人間の相隣問題については、行政が介入できない場合もあります。
10．売却価格へ影響する
空き家を数年間放置すると、
- 雨漏り
- カビ
- 腐食
- 庭の荒廃
- 害虫
- 設備故障
などが進みます。
結果として、
「中古戸建てとして売れた可能性があった家」
が、
「古家付き土地でしか売れない家」
になる可能性があります。
さらに状態が悪化すれば、
- 解体費
- 残置物処分費
- 庭木撤去費
などが必要となり、売却後の手取り額が減ることがあります。
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相模原市南区で空き家管理を考える地域別ポイント
相模大野
相模大野では、戸建てだけでなくマンションの空室もあります。
マンションの場合、戸建てのような庭管理はありませんが、
- 管理費
- 修繕積立金
- 水回り
- 郵便物
- 室内の換気
- 給排水設備
- 火災保険
などの管理が続きます。
空室でも管理費・修繕積立金は原則として発生します。長期間利用しない場合は、売却・賃貸・保有の費用を比較しましょう。
古淵・大野台・西大沼・東大沼
庭付き戸建てでは、
- 雑草
- 庭木
- 駐車場
- 雨どい
- ブロック塀
- 物置
- 境界付近
を定期的に確認します。
周辺に住宅が多い場所では、庭木や建物部材が隣地へ影響しないよう注意が必要です。
小田急相模原・相模台・相南
住宅が密集している場所では、
- 屋根
- 外壁
- 塀
- 私道
- 隣家との境界
- 越境
などの問題が周辺へ影響しやすくなります。
道路が狭い場所では、将来解体するときの費用にも影響する場合があります。
東林間・上鶴間
駅徒歩圏の住宅地でも、建物を放置すれば価値が維持されるわけではありません。将来的に売却を考えるのであれば、建物の状態が良いうちに査定を受け、売却価格を把握しておく方法があります。
麻溝台・北里・下溝・当麻・新磯野
比較的敷地が広い空き家では、
- 雑草
- 樹木
- 倉庫
- 納屋
- 物置
- ブロック塀
- 敷地内の不用品
など、管理対象が増えることがあります。土地全体を確認するだけでも負担が大きいため、遠方所有の場合は管理委託も検討しましょう。
空き家はどのくらいの頻度で確認すればよい？
物件によって異なりますが、少なくとも定期的に次の状態を確認することが重要です。
建物内部
- 換気
- 雨漏り
- カビ
- 水漏れ
- 排水の臭い
- 害虫
- 窓・建具
- 床・壁
建物外部
- 屋根
- 外壁
- 雨どい
- 窓
- 塀
- フェンス
- 擁壁
敷地
- 雑草
- 庭木
- ごみ
- 不法投棄
- 郵便物
- 不審者侵入の形跡
災害後
台風、大雨、地震、大雪などの後は、通常の巡回とは別に確認した方がよいでしょう。
遠方に住んでいて管理できない場合
相続人が遠方に住んでいる場合、自分だけで空き家を管理し続けるのは簡単ではありません。
選択肢として、
- 親族へ管理を頼む
- 空き家管理サービスを利用する
- 不動産会社へ相談する
- 賃貸として活用する
- 売却する
などがあります。
相模原市は空き家対策について、弁護士・司法書士・宅建業者・土地家屋調査士・建築士など複数の専門家団体と協定を締結しています。
また、空き家相談や相談員派遣、空き家バンクなど複数の支援制度を案内しています。
空き家を残すなら年間維持費を計算する
「今すぐ売りたくない」という判断自体が間違いというわけではありません。
ただし、保有するのであれば年間コストを把握しておきましょう。
主に、
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険
- 水道・電気
- 庭木剪定
- 草刈り
- 空き家管理サービス
- 修繕費
- 害虫駆除
- 交通費
などが必要になる可能性があります。
たとえば年間30万円かかる状態で5年間保有すれば、単純計算で150万円です。さらに建物が劣化すれば、売却価格が下がる可能性もあります。
「いつか使う」なら期限を決める
相続した実家では、
「いつか子どもが住むかもしれない」
「将来戻ってくる可能性がある」
という理由で保有することがあります。
その場合は、
2年以内に利用しなければ売却を検討する
など、判断期限を決める方法があります。期限を決めずに保有すると、10年、20年と維持費だけを支払い続ける可能性があります。
売却するなら早い方がよい？
必ずしも「空き家になったら即売却」が正解ではありません。ただし、誰も利用する予定がなく、管理負担だけが続いているのであれば、早い段階で売却価格を確認する意味はあります。
査定を受けても、必ず売却する必要はありません。
まず、
- 現在の売却価格
- 買取価格
- 年間維持費
- 修繕費
- 解体費
- 想定賃料
を確認したうえで、
売却／賃貸／保有
を比較できます。
老朽化している場合は解体も検討する
建物の状態が悪く、利用できない場合は解体も選択肢になります。
相模原市では2026年度、一定の条件を満たす危険な老朽空き家等について、解体費の一部を補助する制度を実施しています。対象になるには市による事前調査などが必要で、工事契約前の手続きが重要です。ただし、解体すれば必ず売却しやすくなるとは限りません。
解体前に、
- 現状売却
- 古家付き土地
- 更地売却
- 買取
の価格を比較しましょう。
相模原市の空き家は解体してから売るべき？古家付き土地との違いと解体費補助を解説
相模原市にある空き家や相続した実家を売却するとき、 「古い家は解体して更地にした方が売れるのではないか」 と考える方は少なくありません。 特に、 「築年数がかなり…
管理不全空家等になったらどうすればよい？
市から指導や連絡を受けた場合は、放置せず対応しましょう。
必要な対応は、物件状態によって異なります。
たとえば、
- 草木を剪定する
- ごみを撤去する
- 屋根材を補修する
- 塀を修理する
- 建物を修繕する
- 建物を解体する
- 売却して所有者を変更する
といった方法があります。
特に管理不全空家等として勧告を受ける前の段階で改善できれば、問題が深刻化することを防ぎやすくなります。
特定空家等になるとどうなる？
状態がさらに悪化し特定空家等となった場合、市は状況に応じて、
- 助言・指導
- 勧告
- 命令
- 代執行
などの措置を行う可能性があります。
相模原市の現在の空家等対策計画でも、状態や周辺への影響に応じて管理不全空家等・特定空家等へ必要な措置を講じる方針を示しています。行政代執行になれば、行政が解体などを行った後、その費用を所有者へ請求される可能性があります。「市が無料で解体してくれる」という制度ではありません。
空き家を売却する場合の流れ
- 登記名義を確認する
- 相続登記の状況を確認する
- 空き家の状態を確認する
- 家財・残置物を確認する
- 不動産会社へ査定を依頼する
- 年間維持費を確認する
- 仲介・買取を比較する
- 解体する場合は現況と更地価格を比較する
- 境界・道路などを調査する
- 売却方法を決める
- 販売活動を行う
- 売買契約・引き渡しを行う
先に高額な修繕、家財処分、解体をする必要はありません。
まず現状のまま査定を受けましょう。
空き家を放置しないためのチェックリスト
- 定期的に現地へ行っているか
- 室内を換気しているか
- 通水しているか
- 雨漏りがないか
- 外壁・屋根に問題がないか
- 塀が傾いていないか
- 庭木が越境していないか
- 雑草が道路へ出ていないか
- 害虫・害獣がいないか
- 郵便物がたまっていないか
- 不法投棄がないか
- 火災保険を確認したか
- 相続登記が済んでいるか
- 年間維持費を把握しているか
- 将来利用する予定が明確か
- 売却価格を把握しているか
半分以上「分からない」となる場合は、一度現地の状態を確認することをおすすめします。
空き家についてよくある質問
空き家を持っているだけで特定空家になりますか？
空き家であるだけで直ちに特定空家等になるわけではありません。
建物の状態や管理状況、周辺への影響などを踏まえて判断されます。
管理不全空家になると固定資産税は必ず上がりますか？
管理不全空家等として認定されただけで直ちに住宅用地特例がなくなるわけではありませんが、市から勧告を受けた土地は特例対象外となる可能性があります。
近所から苦情が来たらどうすればよいですか？
まず現地を確認し、草木、建物、塀など原因となっている部分を特定します。
早めに対応し、必要に応じて管理会社や専門業者へ相談しましょう。
遠方なので自分で管理できません
空き家管理サービスや地元の不動産会社へ相談する方法があります。
将来的に使用する予定がなければ、売却や賃貸も比較しましょう。
荷物が残っていても売却できますか？
残置物があっても査定できます。
仲介では引き渡しまでの撤去が必要になる場合が多い一方、買取では残したまま相談できる場合があります。
古い空き家はすぐ解体した方がよいですか？
必ずしもそうとは限りません。
中古戸建て、古家付き土地、更地、買取それぞれの価格を比較してから決めましょう。
相模原市から空き家について連絡が来ました
内容を確認し、放置しないことが重要です。
現地の状態を確認し、必要に応じて修繕、管理、解体、売却などを検討してください。
相模原市の空き家は問題が大きくなる前に根津ハウジングへご相談ください
空き家は、何もしなければ現在の状態を維持できるものではありません。
建物は少しずつ劣化し、庭木や雑草も伸びます。
さらに放置状態が続けば、管理不全空家等や特定空家等として行政対応の対象になる可能性があります。
相模原市でも、2025年3月に空家等対策計画を改定し、管理不全空家等・特定空家等への対応や空き家の利活用を進めています。
特に相模原市南区では、
- 相模大野の空室マンション
- 古淵・大野台の戸建て
- 西大沼・東大沼の庭付き住宅
- 小田急相模原・相模台の古い戸建て
- 東林間・上鶴間
- 麻溝台・北里
- 下溝・新磯野
など、物件ごとに管理負担や売却方法が異なります。
根津ハウジングでは、相模原市南区を中心に、空き家・相続した実家・古い戸建て・土地の売却査定を承っています。
「何年も空き家のままになっている」
「遠方に住んでいて管理できない」
「庭木が伸びて近所への影響が心配」
「市から空き家について連絡が来た」
「修繕するか解体するか迷っている」
「今売ったらいくらになるのか知りたい」
という段階でも問題ありません。
まずは現在の物件状態と売却価値を確認し、保有・管理・売却・買取・解体のどれが適しているか整理しましょう。
※管理不全空家等・特定空家等への認定や行政措置は、個別の空き家の状態や周辺への影響等を踏まえて判断されます。相模原市の制度や相談窓口については市の最新情報をご確認ください。