相模原市で戸建て・マンション・土地を売却するとき、不動産会社選びは売却価格や売却期間を左右する重要なポイントです。
しかし、実際に不動産会社を探してみると、次のような違いがあります。
- 全国展開する大手不動産会社
- 相模原市を中心に営業する地域密着型の不動産会社
- マンション売却を得意とする会社
- 戸建てや土地に強い会社
- 不動産買取を中心とする会社
- 相続や空き家を扱う会社
- 一括査定サイトに参加している会社
会社によって得意な地域や物件、販売方法は異なります。
また、査定価格が最も高い会社へ依頼すれば、必ず高く売却できるわけではありません。
不動産会社が提示する査定価格は、実際の売却価格を保証するものではなく、「このくらいの価格で売却できる可能性がある」という予測です。
そのため、不動産会社を選ぶときは査定額の高さだけでなく、次の点を確認する必要があります。
- 査定価格に具体的な根拠があるか
- 相模原市内の地域特性を理解しているか
- 売却する物件種別を得意としているか
- 販売方法を具体的に説明できるか
- 物件の問題点も正直に伝えてくれるか
- 媒介契約の内容を分かりやすく説明するか
- 売却活動中の報告方法が明確か
- 売却後の手取り額まで案内してくれるか
この記事では、相模原市南区を中心に不動産売却を行う根津ハウジングが、不動産会社を選ぶときの判断基準を詳しく解説します。
相模大野、古淵、小田急相模原、東林間、麻溝台、大野台、西大沼、東大沼、下溝、新磯野など、相模原市南区の地域ごとに確認したいポイントも紹介します。
不動産会社によって売却結果が変わる理由
不動産会社は、どこへ依頼しても同じではありません。
同じ不動産を査定しても、会社によって査定価格、想定する購入者、販売方法、売却期間が異なることがあります。
主な理由は、次のとおりです。
参考にする取引事例が異なる
不動産査定では、周辺で成約した物件や、現在売り出されている競合物件を参考にします。
しかし、どの取引事例を参考にするか、物件同士の違いをどの程度補正するかは、不動産会社によって異なります。
たとえば、同じ相模原市南区にある戸建てでも、次の条件が違えば価格も変わります。
- 最寄り駅
- 駅からの距離
- バスの本数
- 土地面積
- 建物面積
- 築年数
- 前面道路の幅
- 駐車可能台数
- 土地の形状
- 建物の状態
- 周辺施設
- 境界や越境の状況
地域の実情を理解していない場合、住所や面積、築年数などの表面的なデータだけで査定される可能性があります。
得意な物件種別が異なる
不動産会社には、それぞれ得意な分野があります。
- 駅前マンション
- ファミリー向け中古戸建て
- 土地
- 収益物件
- 相続不動産
- 空き家
- 再建築不可物件
- 市街化調整区域
- 借地・底地
- 不動産買取
たとえば、マンション売却を中心とする会社が、郊外の広い土地や市街化調整区域の不動産を得意としているとは限りません。
反対に、土地や戸建てを多く扱う会社でも、投資用マンションや一棟収益物件の販売経験が少ない場合があります。
売却したい物件に近い不動産を扱った経験があるか確認しましょう。
想定している購入者が異なる
同じ物件でも、誰に販売するかによって見せ方が変わります。
たとえば、古淵や大野台にある駐車場付き戸建てであれば、駅からの距離だけではなく、次のような魅力を伝えられます。
- 車で買い物へ行きやすい
- 駐車スペースを確保できる
- 子育て世帯が使いやすい間取り
- 公園や学校へ行きやすい
- 町田方面にも移動しやすい
- 相模原市内で住み替える世帯に適している
一方、相模大野駅周辺のマンションであれば、交通利便性、買い物環境、管理状況、所在階、眺望などが重要になります。
物件の魅力を誰にどのように伝えるかは、不動産会社の販売力に関わります。
相模原市で不動産会社を選ぶ8つの判断基準
1．査定価格の根拠を説明できるか
不動産会社を選ぶうえで、最初に確認したいのが査定価格の根拠です。
査定書に高い金額が書かれていても、その価格で購入する人が現れなければ売却できません。
査定を受けたら、次の点を質問しましょう。
- どの成約事例を参考にしたのか
- 現在販売中の競合物件はあるか
- 物件の長所をどう評価したのか
- 価格を下げる要因は何か
- 想定している成約価格はいくらか
- どのくらいの期間で売れると考えているか
- 査定価格と売出価格は同じなのか
査定価格が他社より高い場合は、特に具体的な根拠を確認してください。
単に「相場が上がっている」「人気エリアだから売れる」という説明だけでは不十分です。
周辺の成約事例や競合物件、物件固有の条件まで説明できる会社を選びましょう。
2．相模原市内の地域差を理解しているか
相模原市は、南区・中央区・緑区に分かれており、区によって住宅市場の特徴が異なります。
さらに相模原市南区のなかでも、地域ごとに不動産の種類や購入者のニーズが変わります。
相模大野
相模大野駅周辺は、小田急小田原線と江ノ島線を利用でき、マンションや駅徒歩圏の住宅を探す人が多い地域です。
マンション査定では、次の項目が重要になります。
- 駅からの距離
- 所在階
- 方角
- 眺望
- 管理状況
- 長期修繕計画
- 修繕積立金
- 駐車場の空き
- 室内のリフォーム状況
同じマンション内の成約事例があっても、所在階や方角、室内状態によって価格は変わります。
古淵・大野台・西大沼・東大沼
古淵、大野台、西大沼、東大沼では、戸建てや土地を探すファミリー世帯を想定しやすい地域です。
駅からの距離だけでなく、次の条件も評価に影響します。
- 駐車台数
- 前面道路
- 買い物環境
- 学校や公園
- バス路線
- 土地の広さ
- 建物の間取り
- 境界や越境
- 擁壁や高低差
古淵駅徒歩圏と、バスや車を中心に生活するエリアでは、同じ販売方法が適しているとは限りません。
小田急相模原・相模台
小田急相模原駅周辺には、マンション、戸建て、店舗併用住宅、古い住宅地などが混在しています。
古い戸建てや土地では、道路の幅だけでなく、建築基準法上の道路か、セットバックが必要か、私道持分があるかなどを確認する必要があります。
東林間
東林間は、駅徒歩圏の住宅地として検討される一方、古くからの土地や戸建てでは境界、越境、増築履歴などの確認が必要になることがあります。
相模大野へのアクセスだけでなく、東林間駅を中心とした生活利便性も販売時の訴求ポイントになります。
麻溝台・北里・下溝・当麻・新磯野
麻溝台、北里、下溝、当麻、新磯野などでは、駅からの距離だけで不動産価値を判断できません。
次のような条件を個別に確認する必要があります。
- バス路線
- 車での移動
- 市街化区域・市街化調整区域
- 用途地域
- 接道
- 上下水道
- 土地の高低差
- 農地の有無
- 建築できる建物
- 土地の分割可能性
こうした地域では、一般的な住宅地の査定方法だけでは、正確な売却方法を判断できない場合があります。
地域名だけでなく、道路一本、街区、土地の使い方まで把握している不動産会社へ相談することが重要です。
3．物件の良い点だけでなく問題点も説明するか
信頼できる不動産会社は、売主が喜ぶ話だけをするとは限りません。
売却前に確認すべき問題があれば、早い段階で説明します。
たとえば、次のような点です。
- 雨漏りやシロアリ被害
- 境界が不明
- 隣地からの越境
- 私道持分がない
- 再建築できない可能性
- 建築確認資料がない
- 増築部分が登記されていない
- マンションの修繕積立金が不足している
- 管理費の滞納がある
- 擁壁の安全性を確認できない
- 市街化調整区域にある
- 相続登記が終わっていない
問題点を後回しにすると、購入申し込み後や売買契約の直前に発覚し、条件変更や契約中止につながることがあります。
査定価格を高く見せるために問題点へ触れない会社よりも、最初にリスクと解決方法を説明する会社の方が、売却を安全に進めやすいでしょう。
4．具体的な販売計画があるか
「インターネットに掲載します」という説明だけでは、販売計画として十分とはいえません。
次の項目を具体的に確認しましょう。
- どの不動産ポータルサイトへ掲載するか
- 自社サイトにも掲載するか
- レインズへいつ登録するか
- どのような購入者を想定するか
- 写真を何枚掲載するか
- 間取り図を作成するか
- 物件の魅力をどう説明するか
- 他社からの問い合わせへどう対応するか
- 内見時に何を伝えるか
- 反響が少ない場合にどう改善するか
- 価格を見直す基準は何か
不動産売却では、売り出した直後の情報の新しさも重要です。
最初の価格設定や写真、物件紹介文が不十分だと、購入候補者へよい第一印象を与えられません。
特に相模原市南区の戸建てでは、室内写真だけでなく、駐車場、前面道路、庭、周辺施設、駅やバス停までの移動方法などを伝えることが重要です。
5．レインズへの登録と取引状況を説明するか
レインズは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報交換システムです。一般消費者が直接物件検索するシステムではありませんが、不動産会社同士で売却物件を共有し、購入希望者を探すために利用されます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、レインズへの登録が義務付けられています。
売主は、不動産会社から交付される登録証明書に記載されたIDとパスワードを使い、専用画面で登録内容や取引状況を確認できます。
媒介契約を結ぶ前に、次の点を確認しましょう。
- レインズへいつ登録するか
- 登録証明書を交付してもらえるか
- 売主が登録状況を確認する方法
- 他社からの購入者紹介を受け付けるか
- 取引状況の表示を適切に更新するか
売却を依頼した不動産会社だけで購入者を探すのではなく、ほかの不動産会社とも情報を共有し、広く買主を探す姿勢があるか確認することが大切です。
6．売却活動の報告内容が具体的か
専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上、不動産会社から売主へ業務状況を報告する義務があります。
ただし、報告回数だけでなく、内容も重要です。
次の情報を報告してもらえるか確認しましょう。
- ポータルサイトの閲覧数
- 問い合わせ件数
- 内見件数
- 購入希望者の反応
- 他社からの問い合わせ
- 周辺競合物件の動き
- 販売上の課題
- 今後の改善策
- 価格見直しの必要性
「問い合わせはありませんでした」という報告だけでは、次の改善につながりません。
なぜ反響が少ないのか、価格、写真、物件説明、販売範囲などを分析し、具体的な改善案を出せる会社を選びましょう。
7．売却価格ではなく手取り額まで説明するか
不動産売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
次の費用がかかる可能性があります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 測量費
- 解体費
- 残置物処分費
- 引っ越し費用
- 住宅ローンの一括返済費用
- 譲渡所得税・住民税
査定価格だけを伝えるのではなく、費用や住宅ローン残債を差し引いた概算手取り額まで説明してくれる会社を選びましょう。
特に、住み替えや住宅ローン返済を伴う売却では、手取り額が資金計画に直結します。
また、仲介と買取を比較するときも、提示価格だけでなく、仲介手数料、修繕費、残置物処分費などを含めて比較する必要があります。
8．担当者が質問へ率直に答えるか
不動産売却では、会社の規模や知名度だけでなく、実際に担当する人も重要です。
担当者へ次のような質問をしてみましょう。
- この地域でどのような物件を扱ったことがありますか
- この物件の売りにくい点は何ですか
- どのような購入者が想定されますか
- 査定価格より高く売り出す場合のリスクは何ですか
- 3か月売れなかった場合はどうしますか
- 仲介と買取のどちらが適していますか
- 測量や解体は必要ですか
- 相続登記が終わっていなくても進められますか
- 税金について誰へ相談すればよいですか
質問に対して曖昧な回答を繰り返したり、契約を急がせたりする場合は、慎重に判断しましょう。
分からないことを無理に断言せず、司法書士、税理士、土地家屋調査士など、必要な専門家につなげられることも重要です。
大手不動産会社と地域密着型不動産会社の違い
不動産会社は、大手と地域密着型のどちらが必ず優れているというものではありません。
それぞれに特徴があります。
| 比較項目 | 大手不動産会社 | 地域密着型不動産会社 |
|---|---|---|
| 店舗・営業網 | 広域に展開している | 特定地域が中心 |
| ブランド認知 | 高い傾向 | 地域内で認知されている場合がある |
| 顧客情報 | 広域の顧客を持つ場合がある | 地域内の購入希望者や所有者との関係を持つ場合がある |
| 地域情報 | 担当者や店舗によって異なる | 細かな地域事情を把握している場合がある |
| 担当変更 | 組織体制により変更される場合がある | 同じ担当者が継続対応する場合がある |
| 意思決定 | 社内手続きが必要な場合がある | 柔軟に対応できる場合がある |
| 得意物件 | マンション・一般住宅など | 地域特有の土地・戸建てなど |
| 専門家連携 | 社内・提携ネットワーク | 地元の専門家との連携 |
大切なのは、大手か地域密着型かだけで判断せず、売却する物件と担当者が合っているかを確認することです。
相模大野駅周辺のマンションと、麻溝台や下溝の広い土地では、必要な知識や販売方法が異なります。
会社の規模よりも、その物件に適した調査と提案ができるかを重視しましょう。
査定価格が一番高い会社を選んではいけない？
最も高い査定価格を提示した会社へ依頼してはいけない、というわけではありません。
ただし、その価格に具体的な根拠があるか確認する必要があります。
たとえば、3社へ査定を依頼し、
- A社：3,000万円
- B社：3,100万円
- C社：3,800万円
という結果になった場合、C社だけが大幅に高ければ、理由を詳しく聞く必要があります。
本当に高値で売却できる独自の根拠がある可能性もありますが、売却依頼を受けるために高い査定額を提示している可能性も否定できません。
高すぎる価格で売り出した場合、次のような流れになることがあります。
- 問い合わせが集まらない
- 内見が入らない
- 長期間売れ残る
- 段階的に値下げする
- 購入者からさらに価格交渉を受ける
不動産会社を選ぶ際は、査定額の高さではなく、その価格で売却するための戦略と根拠を比較しましょう。
一括査定サイトを利用するときの注意点
一括査定サイトは、一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できるサービスです。
複数社の査定価格や対応を比較できる点はメリットですが、次の点に注意が必要です。
- 登録会社のみが比較対象になる
- 査定依頼後に複数社から連絡が来る
- 高い査定額だけで判断しやすい
- 机上査定では物件固有の問題を反映できない
- 地域に詳しい会社が参加しているとは限らない
- 査定額の算出条件が会社ごとに異なる
一括査定で価格を比較する場合も、最終的には訪問査定を受け、道路、境界、建物状態、管理状況などを確認してもらいましょう。
特に戸建てや土地、空き家は、所在地や面積だけでは正確に判断できません。
媒介契約を結ぶ前に確認したいこと
不動産会社へ正式に仲介を依頼するときは、媒介契約を結びます。
媒介契約には、次の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社へ依頼できます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、原則として1社だけへ依頼する契約です。また、レインズへの登録や売主への業務報告にもルールがあります。
媒介契約を結ぶ前に、次の点を確認しましょう。
- 契約の種類
- 契約期間
- 売出価格
- レインズへの登録期限
- 売却活動の内容
- 報告方法と頻度
- 広告費の負担
- 契約解除の条件
- 自分で買主を見つけた場合の扱い
- 契約更新の方法
「専任なら必ず売れる」「一般なら競争が起きて高く売れる」とは限りません。
物件の条件や売主の希望、不動産会社の販売体制を踏まえて選びましょう。
避けた方がよい不動産会社の特徴
次のような対応が見られる場合は、契約を急がず慎重に判断しましょう。
- 査定価格の根拠を説明しない
- 必ず高く売れると断言する
- 他社より極端に高い査定額を提示する
- 物件の問題点をほとんど確認しない
- 媒介契約をすぐ結ぶよう迫る
- 仲介手数料以外の費用を説明しない
- レインズについて説明しない
- 販売方法が「サイトへ掲載する」だけ
- 売れない場合の対策がない
- 買取だけを強く勧める
- 解体やリフォームを先に勧める
- 質問への回答が曖昧
- 連絡や報告が遅い
不動産売却では、契約を結んだ後も数か月にわたって担当者とやり取りすることがあります。
疑問や不安を率直に伝えられる相手かどうかも確認しましょう。
不動産会社へ査定を依頼するときのチェックリスト
査定相談では、次の項目を確認すると比較しやすくなります。
査定について
- 査定価格の根拠
- 参考にした成約事例
- 想定成約価格
- 推奨する売出価格
- 想定売却期間
- 価格を下げる要因
販売について
- 想定する購入者
- 広告掲載先
- レインズへの登録
- 写真・間取り図の作成
- 他社への物件紹介
- 内見対応
- 反響が少ない場合の改善策
費用について
- 仲介手数料
- 測量費
- 解体費
- 残置物処分費
- 登記費用
- 税金
- 住宅ローン完済後の手取り額
担当者について
- 地域での取引経験
- 同じ物件種別の売却経験
- 報告方法と頻度
- 専門家との連携
- 売却後の対応
複数社へ査定を依頼する場合は、査定価格だけでなく、同じ項目を並べて比較しましょう。
相模原市の不動産会社選びについてよくある質問
不動産査定は何社へ依頼すればよいですか？
会社による違いを確認するため、複数社へ相談する方法があります。
ただし、数を増やしすぎると連絡や査定対応の負担が大きくなります。
査定価格だけでなく、地域理解、説明の分かりやすさ、販売提案、担当者との相性まで比較しましょう。
地元の不動産会社だけへ依頼しても購入者を探せますか？
地域密着型の会社でも、レインズや不動産ポータルサイトを利用して、ほかの不動産会社や広域の購入希望者へ物件情報を届けられます。
重要なのは、会社の規模より、情報を適切に公開し、他社からの購入者紹介も受け入れているかです。
大手と地域密着型の両方へ査定を依頼してもよいですか？
問題ありません。
それぞれの査定価格、販売方法、地域への理解、担当者の対応を比較できます。
会社名ではなく、物件に合った提案をしているかを確認しましょう。
査定を依頼したら、その会社と契約しなければなりませんか？
査定を依頼しても、必ず媒介契約を結ぶ必要はありません。
査定内容を確認したうえで、売却するか、保有するか、賃貸へ出すかを検討できます。
専任媒介と一般媒介はどちらがよいですか？
どちらが適しているかは、物件や売却方針によって異なります。
1社と密に連携して販売したい場合は専任媒介、複数社へ依頼したい場合は一般媒介が候補になります。
契約の種類だけでなく、販売計画と担当者の対応を確認して判断しましょう。
査定額より高く売り出すことはできますか？
売出価格は、査定価格や売主の希望を踏まえて決められます。
ただし、相場から離れた価格にすると、購入希望者から割高と判断され、売却期間が長くなる可能性があります。
高く売り出す場合は、どの時点で価格を見直すかまで決めておきましょう。
相模原市の不動産売却は地域を知る会社へご相談ください
相模原市で不動産会社を選ぶときは、知名度や査定価格の高さだけで判断するのではなく、その地域と物件をどこまで理解しているか確認することが大切です。
相模原市南区でも、相模大野のマンション、古淵・大野台の戸建て、小田急相模原・東林間の古い住宅地、麻溝台・下溝・新磯野の土地では、必要な調査と販売方法が異なります。
根津ハウジングでは、相模原市南区を中心に、地域に根ざした不動産売却・査定を行っています。
戸建て、マンション、土地だけでなく、相続した実家、空き家、古家付き土地、道路や境界に不安がある不動産についても、物件の状態を確認しながら売却方法を整理します。
「査定価格が適正なのか確認したい」
「大手と地元の不動産会社のどちらへ頼むか迷っている」
「仲介と買取の両方を比較したい」
「相続した実家に荷物が残っている」
「古い家や土地の問題点も含めて相談したい」
このような段階でも問題ありません。
査定価格だけでなく、販売方法、必要な費用、売却期間、手取り額まで確認しながら、ご希望に合った売却方法をご案内します。
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