「相模原市にある家を売却したいけれど、何から始めればよいのか分からない」
「不動産会社へ相談したら、すぐに売らなければならないのではないか」
「査定から実際に売却できるまで、どのくらいの期間がかかるのか知りたい」
不動産の売却は、人生のなかで何度も経験するものではありません。戸建て・マンション・土地のいずれであっても、査定価格の考え方や必要な手続き、発生する費用など、分からないことが多いのは当然です。
不動産売却は、一般的に次の流れで進みます。
- 売却の目的と希望条件を整理する
- 必要書類を準備する
- 不動産会社へ査定を依頼する
- 査定結果と売却方法を検討する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 販売活動を開始する
- 購入希望者と条件を調整する
- 売買契約を締結する
- 引き渡しの準備をする
- 決済・登記・引き渡しを行う
- 必要に応じて確定申告をする
この記事では、相模原市で不動産を売却するときの流れを、査定前の準備から引き渡しまで順番に解説します。
相模原市で不動産を売却する流れ
不動産売却は、不動産会社へ査定を依頼して終わりではありません。
売却する理由や期限を整理し、物件の状態や権利関係を調査したうえで、売出価格や販売方法を決める必要があります。その後、購入希望者が見つかったら、売却条件の調整、売買契約、引き渡しへと進みます。
不動産売買の基本的な流れには、物件調査、査定、媒介契約、購入申し込み、売買契約、決済、引き渡し、登記などが含まれます。
それぞれの段階で確認すべきことを、詳しく見ていきましょう。
1．不動産を売却する目的と希望条件を整理する
最初に行いたいのが、不動産を売却する目的と希望条件の整理です。
同じ不動産を売却する場合でも、売却理由によって適した進め方は異なります。
- 住み替えのために現在の自宅を売りたい
- 相続した実家を手放したい
- 空き家の管理が難しくなった
- 住宅ローンの負担を見直したい
- 使用していない土地を売却したい
- 転勤や施設入居に伴って自宅を整理したい
- 共有名義の不動産を売却したい
たとえば、住み替えの場合は、新居の購入と現在の自宅の売却をどの順番で進めるか考える必要があります。
相続不動産の場合は、相続登記や遺産分割が完了しているかを確認しなければなりません。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を返済できるかどうかも重要です。
まずは次の項目を整理してみましょう。
- なぜ売却したいのか
- いつまでに売却したいのか
- いくら程度で売りたいのか
- 売却後の住まいは決まっているか
- 住宅ローンは残っているか
- 所有者や名義人は誰か
- 売却について家族や共有者の同意を得られているか
すべてが決まっていなくても、不動産会社へ相談することは可能です。
むしろ、希望条件が整理できていない段階から相談した方が、売却以外の選択肢も含めて検討しやすくなります。
2．売却する不動産の資料を準備する
続いて、不動産に関する書類や資料を確認します。
最初の相談時点ですべてをそろえる必要はありませんが、手元にある資料が多いほど、物件の状況を正確に把握しやすくなります。
主な必要書類
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 購入時の売買契約書
- 重要事項説明書
- 土地測量図
- 境界確認書
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建物の設計図面
- リフォームや修繕の履歴
- マンションの管理規約
- 管理費・修繕積立金が分かる資料
- 住宅ローンの残高証明書
書類が見つからない場合でも、売却できないと決まったわけではありません。
法務局や相模原市役所などで取得できる資料もあるため、分からない場合は不動産会社へ相談しましょう。
3．不動産会社へ査定を依頼する
売却条件と資料を整理したら、不動産会社へ査定を依頼します。
不動産査定には、主に「机上査定」と「訪問査定」があります。
机上査定
所在地、土地面積、建物面積、築年数、間取り、周辺の取引事例などをもとに、概算価格を算出する方法です。
現地を確認しないため、比較的早く査定結果を確認できます。
まだ売却するか決めておらず、まずは大まかな価格を知りたい場合に向いています。
訪問査定
不動産会社の担当者が現地を訪問し、建物や土地の状態、周辺環境などを確認して査定する方法です。
戸建ての場合は、次のような点が確認されます。
- 建物の築年数と劣化状況
- リフォームや修繕の履歴
- 日当たりや風通し
- 駐車スペース
- 前面道路の幅員
- 土地の形状
- 隣地との境界
- 越境物の有無
- 周辺の住環境
- 駅や生活施設までの距離
マンションの場合は、室内の状態だけでなく、管理状況、修繕計画、管理費、修繕積立金、所在階、眺望、共用部分なども査定に影響します。
土地の場合は、面積だけではなく、接道状況、用途地域、建ぺい率・容積率、高低差、擁壁、私道負担、建築上の制限などを確認します。
実際に売却を進める可能性が高い場合は、訪問査定を受けることをおすすめします。
4．査定価格の根拠を確認する
査定結果を受け取ったら、金額だけでなく、査定価格の根拠を確認します。
査定価格とは、不動産会社が周辺の成約事例や現在の販売状況、物件の個別条件などを踏まえて算出した「売却できると予想される価格」です。
必ずその価格で売却できることを保証するものではありません。
査定価格が高い不動産会社ほど、よい不動産会社とも限りません。
相場から離れた高い価格で売り出すと、問い合わせや内見が集まらず、売却期間が長引くことがあります。長期間売れ残った印象を持たれ、結果的に何度も値下げすることになる可能性もあります。
査定結果を比較する際は、次の点を確認しましょう。
- どの取引事例を参考にしているか
- 売出価格ではなく成約価格を考慮しているか
- 物件の長所と短所をどう評価しているか
- 想定する購入者はどのような人か
- どのような販売方法を予定しているか
- 売却までにどの程度の期間を想定しているか
- 査定価格と売出価格を分けて説明しているか
相模原市は、南区・中央区・緑区で住宅地の特徴が異なります。
さらに同じ相模原市南区でも、駅徒歩圏、バス便エリア、戸建て中心の住宅地、商業施設に近い地域など、立地条件によって購入者のニーズは変わります。
そのため、相模原市内の取引や地域特性を把握している不動産会社へ相談することが大切です。
5．仲介と買取のどちらで売却するか決める
不動産の主な売却方法には、「仲介」と「買取」があります。
仲介による売却
不動産会社が広告や不動産流通ネットワークを利用し、一般の購入希望者を探す方法です。
市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方、購入希望者が見つかるまで時間がかかることがあります。
不動産会社による買取
不動産会社や買取事業者が、物件を直接購入する方法です。
購入希望者を探す期間が必要ないため、仲介よりも早く売却しやすいことが特徴です。一方、一般的には仲介による売却よりも価格が低くなる傾向があります。
仲介が向いている人
- できるだけ高く売却したい
- 売却を急いでいない
- 内見などに対応できる
- 一般の購入者が検討しやすい物件である
買取が向いている人
- 売却期限が決まっている
- 早く現金化したい
- 周囲に知られず売却したい
- 荷物が多く片付けが難しい
- 建物の劣化が進んでいる
- 一般の購入者を探しにくい事情がある
どちらが優れているということではなく、売却理由や希望条件に合った方法を選ぶことが重要です。
6．不動産会社と媒介契約を結ぶ
仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、売主が不動産会社へ正式に売却活動を依頼するための契約です。
媒介契約には、次の3種類があります。
一般媒介契約
複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。
売主が自分で購入希望者を見つけることもできます。
専任媒介契約
売却を依頼できる不動産会社は1社に限られますが、売主が自分で購入希望者を見つけて契約することは可能です。
専属専任媒介契約
売却を依頼できる不動産会社は1社に限られます。また、売主が自分で見つけた購入希望者と契約する場合も、原則として依頼した不動産会社を通す必要があります。
国土交通省も、物件の内容、購入希望者の探し方、情報の公開範囲などを考慮し、不動産会社と相談して媒介契約の種類を選ぶよう案内しています。
契約の種類だけで判断するのではなく、販売方針や報告方法、担当者との相性まで確認したうえで選びましょう。
7．売出価格を決めて販売活動を始める
媒介契約を締結したら、売出価格を決めて販売活動を開始します。
主な販売活動には、次のようなものがあります。
- 不動産ポータルサイトへの掲載
- 不動産会社のホームページへの掲載
- レインズへの登録
- 店頭や既存顧客への案内
- チラシや広告による告知
- 他の不動産会社への物件情報の共有
- 現地販売会や内覧会の実施
売出価格は、査定価格を参考にしながら、売却希望時期や競合物件の状況を踏まえて決めます。
価格を高く設定しすぎると、購入希望者の検索条件から外れたり、競合物件と比較して割高に見えたりすることがあります。
一方で、最初から必要以上に価格を下げる必要もありません。
「いくらで売りたいか」だけでなく、「どのくらいの期間で売りたいか」を不動産会社へ伝え、販売戦略を決めることが大切です。
8．内見に対応する
購入希望者が現れたら、戸建てやマンションでは内見が行われます。
居住中の物件でも売却は可能ですが、購入希望者が室内を確認しやすいように準備しておきましょう。
内見前に確認したいポイント
- 玄関や水回りを清掃する
- 室内の荷物を整理する
- カーテンを開けて明るくする
- 室内の換気をする
- ペットやたばこのにおいに配慮する
- 収納の中を見せられる状態にする
- 設備の故障や不具合を整理する
- リフォーム履歴を説明できるようにする
古い建物だからといって、大規模なリフォームをしてから売却した方がよいとは限りません。
費用をかけても、その分を売却価格へ上乗せできるとは限らないため、修繕やリフォームを行う前に不動産会社へ相談しましょう。
9．購入申し込みと条件交渉を行う
購入希望者が物件を気に入った場合、購入申込書が提出されます。
購入申込書には、主に次の内容が記載されます。
- 購入希望価格
- 手付金の金額
- 住宅ローンの利用予定
- 契約希望日
- 引き渡し希望日
- その他の希望条件
購入申し込みが入っても、すぐに契約が成立するわけではありません。
値下げ交渉が入ることもあるため、価格だけでなく、引き渡し時期や契約条件、住宅ローンの審査状況などを含めて判断します。
希望価格より低い申し込みだった場合も、単純に断るのではなく、売却期限や今後の販売見込みを踏まえて検討することが重要です。
10．売買契約を締結する
売主と購入希望者の条件がまとまったら、売買契約を締結します。
契約前には、不動産会社が物件の権利関係、法令上の制限、設備、契約条件などを調査し、重要事項説明書や売買契約書を作成します。
売主側も、契約内容を事前に確認しておきましょう。
売買契約で確認したいこと
- 売買代金
- 手付金
- 残代金の支払日
- 引き渡し日
- 境界の取り扱い
- 設備の引き渡し条件
- 契約不適合責任
- 住宅ローン特約
- 契約解除の条件
- 固定資産税などの精算方法
- 残置物の取り扱い
契約時には、買主から売主へ手付金が支払われるのが一般的です。
売買契約を締結した後は、売主側の都合だけで簡単に取りやめることはできません。契約解除には手付金や違約金が関係する場合があるため、内容を十分に理解してから署名・押印しましょう。
11．引き渡しの準備をする
売買契約後は、決済と引き渡しに向けた準備を行います。
主な準備
- 引っ越し
- 荷物や残置物の撤去
- 公共料金の精算
- 抵当権抹消の準備
- 境界確認や測量
- 必要書類の準備
- 鍵の確認
- 買主へ引き渡す書類の整理
住宅ローンが残っている場合は、金融機関へ連絡し、残債の一括返済と抵当権抹消に必要な手続きを進めます。
土地や戸建てでは、契約条件によって測量や境界確認が必要になることがあります。
隣地との境界が不明確な場合は時間がかかる可能性があるため、早めに確認しておきましょう。
12．決済・登記・引き渡しを行う
決済日には、買主から売買代金の残額を受け取ります。
同時に、固定資産税などの精算、住宅ローンの返済、抵当権抹消、所有権移転登記などを行います。
主な流れは次のとおりです。
- 売主と買主が必要書類を確認する
- 買主が残代金を支払う
- 売主が住宅ローンを完済する
- 固定資産税などを精算する
- 仲介手数料などを支払う
- 司法書士が登記手続きを行う
- 売主から買主へ鍵や関係書類を渡す
これで不動産の引き渡しは完了です。
必要書類に不足があると決済を進められない場合があるため、不動産会社や司法書士と事前に確認しておきましょう。
13．売却後に確定申告をする
不動産を売却して利益が出た場合は、原則として譲渡所得に対する税金が発生します。
譲渡所得は、単純に売却代金全額へ課税されるものではありません。
基本的には、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。
一方で、売却によって損失が出た場合でも、一定の条件を満たすことで税制上の特例を利用できることがあります。
自宅を売却した場合の3,000万円特別控除や、相続した空き家に関する特例など、利用できる制度は物件や売主の状況によって異なります。
税金について不明な点がある場合は、税務署や税理士などの専門家へ確認しましょう。
相模原市で不動産を売却するときの注意点
ここからは、相模原市で不動産売却を進める際に、特に確認しておきたいポイントを解説します。
エリアごとの違いを考慮する
相模原市は、南区・中央区・緑区によって街の特徴が大きく異なります。
駅からの距離だけでなく、バス路線、道路状況、商業施設、学校、公園、車の利用しやすさなども、購入者の判断材料になります。
相模原市南区のなかでも、相模大野、古淵、小田急相模原、東林間、麻溝台、大野台、西大沼などでは、住宅の種類や購入者層が異なります。
全国的な相場だけでなく、その地域でどのような物件が求められているかを把握したうえで販売することが重要です。
土地・戸建ては道路と境界を確認する
土地や戸建ての売却では、接している道路の種類や幅員、間口、境界の状況が重要です。
見た目では道路に接しているように見えても、建築基準法上の道路として認められているか、再建築に必要な接道条件を満たしているかは、調査しなければ判断できません。
私道に面している場合は、持分や通行・掘削に関する承諾について確認が必要になることもあります。
建物の不具合を隠さない
雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の故障、過去の増改築など、売主が把握している事項は不動産会社へ正確に伝えましょう。
不具合があること自体よりも、伝えずに売却し、引き渡し後に発覚する方が大きなトラブルにつながります。
建物が古い場合も、状態を正確に把握し、買主へ説明できるようにすることが大切です。
売却前に解体やリフォームを決めない
古い家を売る場合、「更地にしなければ売れない」「リフォームしなければ買い手がつかない」と考える方もいます。
しかし、古家を自分でリフォームしたい購入者や、建物を活用したい事業者が現れる可能性もあります。
解体すると固定資産税の取り扱いが変わる場合もあるため、先に費用をかけるのではなく、現状のまま査定を受けてから判断しましょう。
不動産売却でかかる主な費用
不動産を売却するときは、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
主に次のような費用が発生します。
- 不動産会社へ支払う仲介手数料
- 売買契約書に貼付する印紙税
- 抵当権抹消登記の費用
- 司法書士への報酬
- 測量費
- 建物の解体費
- 荷物や残置物の処分費
- 引っ越し費用
- 住宅ローンの一括返済手数料
- 譲渡所得に対する税金
すべての売却で同じ費用が発生するわけではありません。
査定価格だけでなく、売却に必要な費用を差し引いた「手取り額」を確認することが大切です。
不動産売却についてよくある質問
査定を依頼したら必ず売却しなければなりませんか？
査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません。
まずは価格を確認し、売却するか、賃貸として活用するか、しばらく保有するかを検討できます。
住みながらでも売却できますか？
住みながらでも売却できます。
実際に、居住中の状態で販売活動を始めるケースは少なくありません。購入希望者の内見に対応できるよう、日程調整や室内の整理が必要です。
荷物が残っていても査定できますか？
荷物が残っていても査定は可能です。
相続した実家や空き家など、家具や生活用品が残ったままの状態でも、まずは現地を確認できます。処分方法や費用についても、売却方針と合わせて検討しましょう。
古い家でも売却できますか？
築年数が古い家でも売却できる可能性があります。
中古住宅として販売する方法、古家付き土地として販売する方法、買取を利用する方法などが考えられます。
建物の状態や土地の条件によって適した方法が異なります。
相続登記が終わっていなくても相談できますか？
相続登記が終わっていない段階でも相談できます。
ただし、原則として亡くなった方の名義のまま買主へ所有権を移転することはできないため、売却までに相続関係を整理する必要があります。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却代金などによって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。
まずは金融機関から残高を確認し、査定価格で完済できる見込みがあるかを確認しましょう。
近所に知られず売却できますか？
広告方法や情報の公開範囲を調整することで、周囲に配慮しながら売却を進められる場合があります。
ただし、情報を限定すると購入希望者へ届きにくくなる可能性もあります。売却価格や期間とのバランスを考えて販売方法を決めましょう。
相模原市の不動産売却は根津ハウジングへご相談ください
不動産売却では、査定価格だけでなく、物件の状態や権利関係、売却理由、希望時期まで考慮して進め方を決めることが大切です。
特に相続した実家、長期間使用していない空き家、古い戸建て、境界が分からない土地などは、売却前に確認すべき項目が多くあります。
根津ハウジングは、相模原市南区を中心に、戸建て・マンション・土地の売買仲介、不動産査定、賃貸・管理、土地活用などのご相談に対応しています。
1991年の設立以来、相模原の地域に根ざして不動産に携わってきました。宅地建物取引業に加えて建設業の許可も有しているため、建物の状態や活用方法を含めたご相談が可能です。
「まだ売却すると決めていない」
「まずはどのくらいで売れそうか知りたい」
「相続した不動産をどうすればよいか相談したい」
このような段階でも問題ありません。
不動産の状況とご希望を確認し、一つひとつ整理しながら進め方をご案内します。相模原市で不動産の売却をお考えの方は、根津ハウジングへお気軽にご相談ください。
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