親や親族が亡くなり、相模原市にある実家を相続したものの、今後どうすればよいか分からず悩んでいないでしょうか。
「自分で住む予定はないが、すぐに売ってよいのか迷っている」
「思い出のある実家なので、できれば残したい」
「貸せば家賃収入になるのではないか」
「家財道具が残ったままで、何から手を付ければよいか分からない」
相続した実家には、主に次の選択肢があります。
- 自分や家族が住む
- 売却する
- 賃貸として貸す
- 空き家のまま保有する
- 建物を解体して土地を活用する
どの選択肢が適しているかは、建物の状態、相続人の人数、立地、維持費、住宅需要、売却期限などによって変わります。
同じ相模原市南区でも、相模大野・古淵・小田急相模原・東林間の駅周辺と、麻溝台・北里・下溝・当麻・新磯野などでは、実家の売り方や貸し方、土地の利用方法が異なります。
「相続した家だから、しばらくそのままにしておこう」と判断を先送りすると、固定資産税、管理費、修繕費が発生し続けるだけでなく、建物の劣化や庭木の繁茂、近隣からの苦情につながる可能性があります。
この記事では、相模原市で相続した実家を売る・貸す・残す場合の判断基準と、相続後に必要な手続きについて詳しく解説します。
相続した実家をどうするか決める前に確認すること
実家の売却や賃貸を考える前に、相続関係と不動産の状況を整理する必要があります。
まず確認したいのは、次の項目です。
- 遺言書があるか
- 相続人は誰か
- 実家を誰が相続するか
- 不動産の名義は誰になっているか
- 土地と建物の所有者が同じか
- 住宅ローンや抵当権が残っていないか
- 固定資産税はいくらか
- 建物や土地に共有者がいないか
- 家財や遺品がどの程度残っているか
- 建物に雨漏りや故障がないか
- 誰かが今後住む可能性があるか
- 売却や活用について相続人全員が同意しているか
遺言書がない場合や、遺言書だけでは財産の分け方が決まらない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。
相続人の一人だけで「実家を売ろう」と決めても、共有者やほかの相続人の同意が必要になる場合があります。
そのため、最初に不動産会社へ査定を依頼するだけでなく、相続人、名義、遺産分割の状況を整理することが大切です。
相続登記を行う
相続した不動産を売却するには、原則として亡くなった方の名義から、相続人の名義へ変更する必要があります。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。遺産分割が成立した場合も、その成立日から3年以内に内容を反映した登記が必要です。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。義務化前に発生した相続も対象です。
相続登記で必要になる主な書類
一般的には、次のような書類が必要になります。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍
- 亡くなった方の住民票の除票
- 相続人の戸籍
- 不動産を取得する人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺言書
- 遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書
- 登記申請書
必要書類は、遺言の有無や相続方法によって異なります。
名義が親ではなく祖父母のままになっている場合や、過去の相続登記が行われていない場合は、複数世代にわたる相続関係を調査する必要があります。
不動産会社へ売却相談を行うことは相続登記前でも可能ですが、実際に買主へ所有権を移転するまでには、原則として相続登記を完了させる必要があります。
選択肢1．相続した実家を売却する
自分や家族が住む予定がなく、将来的にも利用する可能性が低い場合は、売却が有力な選択肢になります。
売却が向いているケース
- 相続人の誰も住む予定がない
- 遠方に住んでいて管理できない
- 固定資産税や維持費の負担をなくしたい
- 建物の劣化が進む前に整理したい
- 相続人間で現金を分けたい
- 賃貸管理を行いたくない
- 空き家にしておくことへ不安がある
- 建物や土地に一定の需要が見込める
不動産を現金化すれば、相続人間で分けやすくなります。
たとえば、兄弟3人で実家を相続した場合、家そのものを3人で公平に利用することは困難です。売却代金から諸費用を差し引き、遺産分割協議の内容に応じて現金を分ける方法があります。
相続した実家を売却するメリット
- 固定資産税や維持費を止められる
- 建物の管理から解放される
- 相続人間で財産を分けやすい
- 建物が劣化する前に売却できる
- 空き家による近隣トラブルを防ぎやすい
- 売却代金を相続税やほかの費用へ充てられる
相続した実家を売却するデメリット
- 一度売却すると原則として取り戻せない
- 家族の思い出がある家を手放すことになる
- 仲介手数料や測量費などがかかる
- 売却益が出れば税金がかかる可能性がある
- 相続人全員の意見調整が必要になる場合がある
売却するか迷っている段階でも、査定を受けて現在の価格を把握できます。
実家の価値が分からない状態で話し合うより、仲介による想定価格、買取価格、必要な費用を確認した方が、相続人間で判断しやすくなります。
不動産売却の仲介と買取の違い｜相模原市南区で後悔しない選び方
相模原市南区で戸建て・マンション・土地を売却するとき、主な方法として「仲介」と「買取」があります。 「できるだけ高く売りたいなら仲介」 「早く売りたいなら買取」 …
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選択肢2．相続した実家を賃貸として貸す
建物の状態が良く、一定の賃貸需要が見込める場合は、実家を貸す方法もあります。
家を手放さず、家賃収入を得られる可能性がある点は魅力です。
賃貸が向いているケース
- 将来的に自分や子どもが住む可能性がある
- 建物の状態が比較的良い
- 賃貸需要が見込める地域にある
- リフォーム費用を準備できる
- 賃貸管理を不動産会社へ依頼できる
- 相続人間で家賃収入や費用負担を整理できる
- 一定期間だけ貸したい
賃貸のメリット
- 実家を所有したまま活用できる
- 家賃収入を得られる可能性がある
- 人が住むことで換気や通水が行われる
- 将来自分や家族が住む選択肢を残せる
賃貸のデメリット
- リフォームや修繕費が必要になる
- 入居者募集や管理が必要になる
- 空室期間は家賃が入らない
- 給湯器や設備の故障に対応する必要がある
- 入居者とのトラブルが起こる可能性がある
- 自分の都合だけでは退去してもらえない
- 家賃収入について申告が必要になる場合がある
- 売りたいときにすぐ売れない可能性がある
「家賃が月10万円なら、年間120万円の収入になる」と考えても、その全額が利益になるわけではありません。
実際には、次のような費用がかかります。
- 管理委託料
- 固定資産税
- 火災保険料
- 修繕費
- 入居前のリフォーム費
- 退去後の原状回復費
- 入居者募集費
- 庭木や建物の維持費
- 空室期間中の費用
賃料だけで判断せず、必要なリフォーム費、想定空室期間、年間の実質収支を確認しましょう。
相模原市南区で実家を貸す場合の地域差
相模原市南区内でも、戸建て賃貸の需要は地域によって異なります。
相模大野・東林間
駅徒歩圏にあり、通勤や買い物の利便性が高い物件は、賃貸需要を検討しやすい傾向があります。
ただし、建物が古い場合は、周辺のマンションや賃貸戸建てと比較されます。
古淵・大野台・西大沼・東大沼
駐車場付きのファミリー向け戸建てであれば、家族世帯からの需要を検討できます。
次のような条件が重要です。
- 駐車可能台数
- LDKと部屋数
- 学校や公園
- 買い物環境
- 前面道路
- 建物の修繕状態
- 庭の管理負担
小田急相模原・相模台・相南
駅に近い戸建ては需要を見込める可能性がありますが、道路が狭い、駐車場がない、建物が古いといった条件によって賃料が変わります。
麻溝台・北里・下溝・新磯野
車やバスを使う世帯を想定し、駐車場、土地の広さ、北里方面への交通、生活施設へのアクセスなどを確認します。
ただし、建物の状態や市街化区域・市街化調整区域の違いなど、不動産ごとの調査が必要です。
選択肢3．実家を残して自分や家族が住む
自分や配偶者、子どもなどが住む可能性がある場合は、実家を残す方法があります。
残して住む方法が向いているケース
- 自分や家族が近い将来住む予定がある
- 住宅ローンを組まずに住居を確保したい
- 建物の状態が良い
- リフォームすれば希望する生活ができる
- 通勤や通学に問題がない
- 相続人間で取得者が決まっている
- 固定資産税や修繕費を負担できる
住む場合も、建物の状態を事前に確認しましょう。
特に築年数の経過した戸建てでは、次の項目を確認します。
- 雨漏り
- シロアリ
- 建物の傾き
- 耐震性
- 屋根・外壁
- 給排水管
- 給湯器
- 浴室・キッチン
- 断熱性能
- 増改築の履歴
- 建築確認書類
相続したから無料で住めるわけではありません。
固定資産税、火災保険、修繕費、リフォーム費などが必要になるため、中古住宅を購入する場合と比較して判断しましょう。
選択肢4．空き家のまま保有する
すぐに判断できない場合、一時的に空き家として保有することもできます。
ただし、「何となく残す」のはおすすめできません。
空き家のまま保有する場合に必要な管理
- 定期的な換気
- 水道の通水
- 雨漏りの確認
- 郵便物の回収
- 庭木や雑草の手入れ
- 害虫・害獣対策
- 防犯対策
- 建物外部の点検
- 台風や大雨後の確認
- 近隣への連絡
- 火災保険の確認
建物は、人が住まなくなると湿気や換気不足によって劣化が進みやすくなります。
遠方に住んでいる場合は、交通費や移動時間も必要です。管理会社へ空き家管理を依頼する方法もありますが、毎月の管理費がかかります。
相模原市では、空き家の管理、売却、賃貸、活用などに関する相談体制を整備しており、空き家バンク、相談員派遣、解体費や家財処分に関する制度なども案内しています。制度ごとに対象地域や条件が異なるため、利用前の確認が必要です。
空き家を放置するリスク
空き家を長期間放置すると、次のような問題が発生する可能性があります。
- 屋根や外壁の劣化
- 雨漏り
- カビや腐食
- 庭木や雑草の繁茂
- 害虫や害獣の発生
- ごみの不法投棄
- 不審者の侵入
- 放火などの防犯リスク
- 塀や屋根材の落下
- 近隣住民からの苦情
- 資産価値の低下
- 売却前の修繕費増加
空き家だから税金だけを払っていればよい、というわけではありません。
所有者には、周辺へ悪影響を及ぼさないよう適切に管理する責任があります。
相模原市では、管理不全空家等・特定空家等への対応や相談員の派遣などを行っています。空き家の状態が悪化する前に、売却、賃貸、管理、解体などの方向性を決めることが大切です。
選択肢5．建物を解体して土地として活用する
建物の老朽化が進み、住宅として利用することが難しい場合は、解体を検討する方法があります。
解体後の土地は、次のように活用できる可能性があります。
- 更地として売却する
- 新しい住宅を建てる
- 駐車場にする
- 資材置場として貸す
- 土地を分割して売却する
- 隣地所有者へ売却する
- 事業用地として活用する
ただし、解体すれば必ず売りやすくなるとは限りません。
解体前に確認したいこと
- 解体費用
- アスベストの有無
- 重機が敷地へ入れるか
- 前面道路の幅
- 地中埋設物
- ブロック塀や庭石の撤去
- 再建築できる土地か
- 市街化区域・市街化調整区域
- 接道条件
- 固定資産税への影響
- 更地にした後の売却価格
- 税制上の特例への影響
相模原市では、空き家の立地や接道条件などをもとに、解体費用と解体後の土地売却価格の概算を確認できる仕組みを案内しています。ただし、接道や現地条件によって実際の費用が大きく変わる可能性があります。
また、一定の条件を満たす危険な老朽空き家については、除却費補助の対象になる可能性があります。申請前に工事を始めると対象外になることがあるため、必ず制度の条件と申請順序を確認してください。
売る・貸す・残すを比較
| 比較項目 | 売却 | 賃貸 | 居住・保有 |
|---|---|---|---|
| 所有権 | 手放す | 残る | 残る |
| 現金化 | できる | 一時的にはできない | できない |
| 継続収入 | なし | 家賃収入の可能性 | なし |
| 固定資産税 | 売却後は原則不要 | 必要 | 必要 |
| 修繕費 | 売却後は原則不要 | 必要 | 必要 |
| 管理負担 | 売却後はなし | あり | あり |
| 空室リスク | なし | あり | 空き家ならあり |
| 相続人間の分けやすさ | 比較的分けやすい | 収入・費用の調整が必要 | 取得者の調整が必要 |
| 将来の利用 | できない | 契約終了後に可能な場合あり | 可能 |
| 向いている人 | 利用予定がない人 | 活用・収益化したい人 | 住む予定がある人 |
どの方法が最も得かは、物件ごとに異なります。
売却価格、想定賃料、修繕費、年間維持費を並べて比較しましょう。
判断に必要な数字を整理する
実家をどうするか決める際は、感情だけでも、査定価格だけでも判断できません。
最低限、次の数字を確認します。
売却する場合
- 仲介による想定成約価格
- 買取価格
- 仲介手数料
- 測量費
- 解体費
- 家財処分費
- 登記費用
- 税金
- 最終的な手取り額
賃貸する場合
- 想定賃料
- リフォーム費
- 管理委託料
- 修繕費
- 固定資産税
- 火災保険料
- 入居者募集費
- 想定空室期間
- 年間の手取り収入
残す場合
- 固定資産税
- 火災保険料
- 年間管理費
- 庭木の手入れ
- 修繕費
- 交通費
- 将来的な解体費
- 建物の劣化による価値低下
「将来使うかもしれない」という理由で残す場合も、いつまでに利用するか決めておきましょう。
たとえば、「2年以内に家族が住まなければ売却を検討する」など、判断期限を設定すると管理費だけを払い続ける状態を防ぎやすくなります。
相続した空き家を売却するときの税金
相続した実家を売却し、利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金がかかる可能性があります。
譲渡所得は、基本的に次のように計算します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
相続した不動産の取得費は、原則として亡くなった方が購入したときの取得費を引き継ぎます。
購入時の売買契約書や建築請負契約書などが見つからない場合、取得費の計算で不利になる可能性があるため、家財を処分する前に重要書類を探しましょう。
相模原市の不動産売却にかかる費用と税金｜手取り額の計算方法も解説
相模原市で戸建て・マンション・土地を売却するとき、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。 不動産会社へ支払う仲介手数料をはじめ、売買契約書の印紙税、登…
相続した空き家の3,000万円特別控除
一定の条件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。
現在の制度では、対象となる売却期間は2027年12月31日までです。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象不動産を取得した相続人が3人以上いる場合は、一人あたりの控除上限が2,000万円になります。
主な条件には、次のようなものがあります。
- 亡くなった方が相続直前まで一人で住んでいた
- 一定の時期以前に建築された家屋である
- 区分所有建物ではない
- 相続後に事業・賃貸・居住へ利用していない
- 耐震基準や除却に関する要件を満たす
- 売却代金が一定額以下
- 所定の期限までに売却する
適用条件が細かく、売却前に賃貸へ出したことや、解体・売却の順序などによって利用できなくなる可能性があります。
税制の利用を考えている場合は、先にリフォーム、賃貸、解体を行わず、不動産会社、税務署、税理士などへ確認しましょう。
相模原市では、この特例に必要となる「被相続人居住用家屋等確認書」の取得手続きも案内しています。
実家に家財や遺品が残っている場合
相続した実家には、家具、家電、衣類、写真、書類などが残っていることがあります。
一度にすべて処分しようとせず、次の順番で整理しましょう。
1．重要書類を探す
- 権利証・登記識別情報
- 購入時の売買契約書
- 建築請負契約書
- 測量図
- 境界確認書
- 建築確認済証
- 検査済証
- 固定資産税の通知書
- 住宅ローン資料
- リフォーム資料
- 火災保険証券
- 遺言書
- 通帳・有価証券関係
2．相続人間で残す物を確認する
写真、手紙、貴金属、美術品、仏壇などは、勝手に処分せず相続人間で確認します。
3．売却方法を決めてから処分する
仲介で売却する場合は、引き渡しまでに家財を撤去するのが一般的です。
一方、不動産会社による買取では、家財を残したまま売却できる場合があります。
先に高額な処分費をかけるのではなく、家財がある状態で査定を依頼し、処分した場合と現状のまま売る場合を比較しましょう。
共有名義で相続するときの注意点
兄弟姉妹など、複数人の共有名義で実家を相続する方法もあります。
しかし、共有名義では、将来的に次のような問題が起こる可能性があります。
- 売却に共有者の同意が必要になる
- 修繕費の負担で意見が分かれる
- 家賃収入の分け方を決める必要がある
- 固定資産税を誰が支払うか問題になる
- 共有者の一人が亡くなり、権利関係が複雑になる
- 共有者と連絡が取れなくなる
- 建て替えや活用を進めにくい
「公平だから」という理由だけで安易に共有名義にせず、誰が取得し、ほかの相続人へどのように財産を分けるか検討しましょう。
すでに共有名義になっている場合は、全員の意向を確認し、売却価格、費用、手取り額を整理します。
相模原市南区で相続した実家を判断する地域別ポイント
相模大野
相模大野駅周辺では、マンションや駅徒歩圏の住宅として売却・賃貸を検討しやすい可能性があります。
マンションの場合は、次の資料を確認します。
- 管理規約
- 長期修繕計画
- 管理費・修繕積立金
- 大規模修繕履歴
- 駐車場
- 室内のリフォーム履歴
- 管理費などの滞納
駅に近いから必ず高く売れるわけではなく、築年数、所在階、管理状態、室内状態なども価格へ影響します。
古淵・大野台・西大沼・東大沼
戸建て住宅の多い地域では、中古戸建て、古家付き土地、戸建て賃貸などを比較します。
確認したいのは、次の項目です。
- 駐車場
- 前面道路
- 建物の修繕状態
- 土地面積
- 境界・越境
- 擁壁や高低差
- 学校・公園
- 買い物環境
- 庭や残置物
建物の状態が良ければ中古戸建てや賃貸、老朽化が進んでいれば古家付き土地としての売却を検討できます。
小田急相模原・相模台・相南
古い住宅地では、道路や私道、セットバック、境界などを確認する必要があります。
見た目上は普通の住宅でも、建て替え条件や私道持分によって売却価格が変わる場合があります。
解体前に再建築の可否を確認しましょう。
東林間・上鶴間
駅へのアクセスを生かした売却・賃貸を検討しやすい地域ですが、古い戸建てでは増築履歴、境界、越境、道路の確認が必要です。
相模大野との比較だけでなく、東林間を生活拠点とする購入者・入居者へどう訴求するかも重要です。
麻溝台・北里・下溝・当麻・新磯野
土地の広い物件や古い戸建てでは、次の調査が必要です。
- 市街化区域・市街化調整区域
- 用途地域
- 接道
- 上下水道
- 農地の有無
- 建築の可否
- 土地の分割
- 車両の進入
- 高低差
- ハザード情報
土地が広いから高く売れるとは限りません。
住宅地として使えるのか、事業用地や駐車場などの用途が考えられるのかを、物件ごとに判断します。
相続した実家の方向性を決める手順
相続後は、次の順番で進めると整理しやすくなります。
- 遺言書と相続人を確認する
- 土地・建物の登記を確認する
- 住宅ローンや抵当権を確認する
- 相続人全員の意向を確認する
- 建物の状態を確認する
- 売却査定を受ける
- 想定賃料と必要な修繕費を確認する
- 年間の維持費を計算する
- 税金や特例の期限を確認する
- 売る・貸す・残すを比較する
- 遺産分割協議をまとめる
- 相続登記を行う
- 売却・賃貸・活用の手続きを進める
最初から売却だけに決める必要はありません。
ただし、判断を先送りする間にも、維持費と建物の劣化は進みます。
少なくとも、査定価格、想定賃料、必要な修繕費、年間維持費を確認し、相続人間で共有しておきましょう。
相続した実家についてよくある質問
相続登記が終わっていなくても査定できますか？
相続登記前でも査定や売却相談は可能です。
ただし、買主へ所有権を移転するまでには、原則として相続登記を行う必要があります。
相続人全員の同意がなくても売却できますか？
相続人全員の共有不動産を全体として売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
遺産分割が終わっていない場合も、まず相続人間で話し合う必要があります。
家財が残った状態でも査定できますか？
家具や生活用品が残った状態でも査定できます。
処分前に重要書類がないか確認し、現状のまま売る方法と、処分して仲介する方法を比較しましょう。
古い家は解体した方が高く売れますか？
必ずしも高く売れるとは限りません。
古家をリフォームしたい購入者がいる可能性があり、解体費用や固定資産税への影響もあります。
現状、解体後、買取の価格を比較してから決めましょう。
一度賃貸にすると、後から売れませんか？
賃貸中でも売却は可能ですが、入居者がいる状態では、主に投資用不動産としての売却になります。
自宅として購入したい人へ自由に引き渡せないため、購入者層や価格が変わる可能性があります。
相続した実家の査定は誰が依頼すればよいですか？
相続人や相続手続きを進めている人から相談できます。
ただし、正式な売却には、所有者や相続人全員の確認・同意が必要になる場合があります。
遠方に住んでいても売却できますか？
遠方に住んでいても売却を進めることは可能です。
鍵の受け渡し、書類の郵送、司法書士との調整など、現地へ行く回数を抑える方法を相談できます。
相模原市で相続した実家の売却・査定は根津ハウジングへ
相続した実家を売る・貸す・残す場合、どの方法が正しいかは一律には決められません。
建物の状態、立地、相続人の意向、維持費、想定賃料、売却価格などを比較し、将来的な負担まで考えて判断する必要があります。
特に相模原市南区では、相模大野のマンション、古淵・大野台の戸建て、小田急相模原・東林間の古い住宅地、麻溝台・下溝・新磯野の土地や空き家で、必要な調査や適した売却方法が異なります。
根津ハウジングでは、相模原市南区を中心に、相続した戸建て・マンション・土地・空き家の査定に対応しています。
「売るか貸すか決めていない」
「相続登記が終わっていない」
「家財や遺品が残っている」
「兄弟で意見がまとまっていない」
「古い家を解体すべきか相談したい」
「遠方に住んでいて管理できない」
このような段階でも問題ありません。
まずは現在の不動産価値と、売却・賃貸・保有に必要な費用を確認し、今後の方向性を整理しましょう。
※相続登記、相続税、譲渡所得税、特例の適用条件などは、個別の状況によって異なります。具体的な法律・税務上の判断については、司法書士、税理士、税務署などへご確認ください。